：市住建局大力推进高品质住宅开发建设

2024.05.13：市住建局大力推进高品质住宅开发建设

连云港日报/2024 年/5 月/13 日/第 002 版专版

从“ 有房住” 到“ 住好房”

市住建局大力推进高品质住宅开发建设

关于提升我市高品质住宅规划建设管理的实施意见

为加快推进我市高品质住宅建设，塑造城市特色风貌，促进房地产市场平稳健康发展，规范和提升住宅规划建设全过程管理，更好地满足人民群众高品质生活需要，展现我市美丽山海港城形象，结合我市实际情况，现就提升高品质住宅规划建设管理提出如下实施意见。

一、总体思路

坚持“ 以人为本，品质为上” 的理念，打造质量优良、功能优化、环境优美、设施完善、低碳绿色、邻里和谐的高品质住宅，遵循“ 规划引领、织密过程、强化保障” 的原则，按照“ 聚焦职责、理顺环节、明确目标” 的思路，全面提升高品质住宅项目在规划、设计、建设、验收、交付的全周期开发建设水平。

二、实施路径

建立集政策支持、规划设计、施工建造、查验交付、物业运维为一体的全链条服务体系。原则上划定高品质住宅引导区，结合国土空间规划和滨海特色风貌建筑设计导则，划定一类高品质住宅引导区和二类高品质住宅引导区（详见附件 1）。其中一类区为市区核心区以外，位于风景区和历史文化街区等特色地区，包括海州老城区-孔望山新城片区、凤凰山周边、花果山南片区等非主城区和沿山沿海地块，容积率不高于 1.0 的低密度开发区域；二类区为基础设施和功能配套齐全的城市核心区域，包括海州高新片区、开发区几何中心、连云区连云新城区域等范围，容积率不高于 1.8 的高品质住宅示范区。

三、实施举措

（一）确定引导要素

制定高品质住宅主要引导要素表（详见附件 2），主要分为规划设计引导指标、建设标准引导指标和服务管理引导指标 3 大类、18 项细化具体内容进行要素引导，提出高品质住宅规划建设管理的主要引导指标体系。

（二）土地出让环节

相关部门对高品质住宅的规划条件、建设要求、管理要素等指标进行科学制定和动态优化。高品质住宅地块出让前明确容积率、建筑密度、绿地率、停车标准、建筑高度、建筑风貌、配套设计等高品质住宅相关规划引导，明确关于绿色低碳、配套设施、质量保险、物业管理等高品质住宅相关建设指标引导。

（三）设计和审查环节

1.方案设计审查。审批部门应当按照职责对建设单位的规划方案是否符合高品质住宅的相关规划要求进行方案审查。建设单位和设计单位在进行相关规划设计文件编制时，应细化落实相关高品质规划建设指标要求，同时明确本项目的高品质住宅类别（一类、二类） 。

2.施工图设计审查。施工图设计单位应将土建工程、道路管线工程、景观绿化工程、智能化工程、装饰装修工程等专项工程纳入到设计文件中，完成高品质住宅在施工图设计阶段的整体要求，并在施工图各专业总说明中注明本项目的高品质住宅类别（一类、二类） 。建设单位应组织相关部门和专家就施工图设计文件是否按照高品质相关指标进行设计开展专项审查。

3.鼓励绿色生态住宅。鼓励住宅规划设计创新，充分利用地上地下空中立体空间，设计底层（含地下室）庭院式，屋顶带露台花园式、立体空中花园式以及合院等具有高品质住宅要素的产

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品类型。积极推进新材料、新技术、新工艺的应用，鼓励建设节能降耗的被动式住宅。

（四）施工管理环节

1.相关部门应根据职责对项目高品质内容建设实施情况进行专项监督，并负责将高品质住宅建设的相关内容纳入日常质量监督工作。要进一步压实各方单位的主体责任，督促建设单位和施工单位进行施工经验总结，推广首套成品房完工后样板参考制度，确保提升项目的整体成品房质量。

2.相关部门应当鼓励建设单位积极推行全过程咨询、工程总承包等建设模式开展高品质住宅的建设；并应加强施工现场的日常巡查和管理，指导建设单位推行绿色施工、使用绿色建材，并开展智慧工地建设。

（五）工程验收环节

实行综合验收制度，推进“ 多验合一”，相关部门应当在办理规划核实技术审查时，重点核实项目建设工程规划许可中相关高品质指标的内容落实情况；建设单位在组织竣工验收时，验收组应加强对高品质相关建设内容的质量把关，并就验收相关情况明确写入竣工报告。

（六）交付使用后管理环节

物业管理针对高品质特点遵循优质优价原则，采用市场调节价与购房人约定物业管理服务费用，加强事中事后监管，保证高品质住宅的物业服务质量。鼓励物业服务企业拓展服务内容，积极参与社区医养结合、居家养老、家政服务、住宅托管、维修养护等服务业态。高品质住宅小区应当建立“ 小区党支部+业主委员会+物业公司” 三方日常监督小组，畅通业主反馈渠道。各行业主管部门，应按照本意见落实好相关监督管理职责，细化工作任务，明确落实责任，定期协调推进，解决突出问题。同时，各有关部门应加强联动、形成监管合力，确保各项目顺利实施到位。

四、保障措施

（一）加强组织领导协调

由市房地产调控领导小组办公室不定期召开联席会议，协调解决工作中的重点难点问题；不定期开展督查检查，对各相关部门高品质住宅规划建设管理工作的落实情况进行检查，对落实有力、成效明显的给予通报表扬，对落实不力、推进缓慢的予以通报批评。

（二）出台相关实施细则

为了支持高品质住宅规划建设管理，拟出台相关深化细化的配套政策。一是出台高品质住宅规划和建筑设计指引，提升规划及建筑设计水平，促进住宅项目品质提升。二是出台高品质住宅市政环卫园林景观设计指引，加强规划设计单位、开发建设单位和管护监管单位等对住宅小区市政园林景观设计的技术指导和监督，以提升住宅环境的绿化品质。三是出台高品质住宅施工质量品质提升指引，从源头上减少住宅质量问题，强化施工质量意识。四是出台高品质住宅优化容积率、建筑密度等计算规则的相关支持配套文件。

（三）加强政策激励引导

一是提供优质审批服务。住宅用地挂牌出让公告发布后、摘牌成交前，可积极对接拿地意向单位，为其提供设计方案技术指导服务并出具技术审查意见，摘牌成交后即依法办理规划许可。办理规划许可、施工许可时，各地可对非法律法规明确的必备要件进行“ 容缺受理”，开辟“ 绿色通道”。由开发企业承诺在许可核发前提交齐全。二是提供信贷融资支持。将高品质住宅项目纳入绿色金融支持范围，鼓励银行等金融机构对符合条件的企业、项目通过开辟绿色通道、加大信贷支持力度、降低信贷融资成本等方式给予支持。三是给予评价评奖支持。实施高品质住宅的项目的开发单位、设计单位、施工企业，在参与政府投资项目招投标和信用评价中可享受适度的优惠政策，优先推荐扬子杯、玉女峰杯、优秀勘查设计等奖项。

（四）加大宣传引导力度

一是积极组织开展专题研讨与公益培训，加强规划设计控制指标及要求的宣教，以及优质设

计案例的剖析，通过业内企业交流、优秀案例评选、试点项目推介等形式，引导房地产开发企业

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积极参与高品质住宅项目开发建设。二是引导公众支持住宅品质提升工作，提高全社会认知度、

关注度、参与度，营造良好氛围。

连云港市住建局扎实开展高品质住宅项目试点

2024 年 3 月，江苏省住建厅出台《江苏省改善型住宅设计与建造导则》 ，连云港市住建局高度重视，召开专题研究会议，结合我市《关于提升我市高品质住宅规划建设管理的实施意见》 ，厘清部门责任分工，明确施工各阶段、各责任主体重点任务，推动《导则》与《意见》落细落实。

一是选取百姓关注、基础条件好的住宅项目，邀请项目参建各方负责人座谈，动员开展高品

质住宅试点工作，同时结合住宅工程质量信息公示，扎实开展高品质住宅建设。

二是施工图审阶段，对于高品质住宅试点项目，严格按照《导则》与《意见》中明确的设计

要求进行技术审查。对设计企业进行帮扶指导，提高设计理念，提升设计文件质量。

三是提高现场质量监督帮扶，着重强化建筑、结构、给排水、暖通、电气、装修等全专业一体化监管，推动住宅性能和住区空间品质协同提升，施工各阶段督促项目公示工程质量信息，督促项目优化信息公示途径、更新信息公示内容、严格样板套打造，指导项目“ 业主开放日” 质量安全工作。

靠前服务精准破题 助企发展增添动能

为持续优化我市营商环境，进一步促进我市建筑行业健康平稳发展。连云港市建设工程质量安全监督站秉持“ 监管与服务并重” 的工作理念，坚持“ 主动服务、靠前服务、精准服务” 为导向，着力解决项目建设过程中遇到的急难愁盼问题，助力企业发展增添新动能。

一、主动对接，打好服务工作组合拳。市质安站主动对接责任单位，提出在建工程质量安全监督计划、监督重点及具体要求，指导建设过程中的注意事项、关键环节，为技术困难点提供有效支持和指导，增强企业质量安全意识。同时，帮助项目拟定创优计划，在施工过程中加强指导服务，鼓励、扶持其创优质工程，推动项目高质量发展。

二、容缺受理，跑出项目推进加速度。在受理监督过程中，市质安站创新制定《建设工程质量安全监督容缺受理制度》 ，根据企业提交的主要材料齐全且符合法定形式，次要申请材料有欠缺或存在瑕疵但不影响实质性审核，实行容缺受理，承诺在规定时间内补齐、完善所缺材料，为项目开工节约大量时间成本，增强企业幸福感、获得感、安全感。

下一步，市质安站将一如既往助力房地产企业发展，继续以在建工程质量安全监督管理为抓

手，为我市建设工程高质量发展提供坚强保证。

进一步推动高品质住宅，着重强化建筑、结构、给排水、暖通、电气、装修等全专业综合监

管，推动住宅性能和住区空间品质协同提升，促进我市住宅建设高品质、高质量发展。

进一步落实住宅工程质量信息公示制度。 一是住宅工程开工前， 建设单位公示工程规划许可、施工许可、工程结构形式、设计使用年限、参建单位及项目负责人等信息；二是施工过程中，公示主要建筑材料、实体质量等信息；三是交付使用前，公开质量承诺书、工程竣工验收报告、质量保修责任人及联系方式等信息。从而做到人人都能监督住宅工程质量，倒逼工程质量进一步提高，最终达到以点带面提升全市住宅工程质量水平的目标要求。

九月府项目主要亮点

一、项目概况：

九月府小区项目位于学院路东、海宁路北，规划建设 4 栋 8 层建筑、3 栋 10 层建筑、4 栋 11层建筑，项目由金基集团实施全过程建设管理，按金基集团高标准住宅产品进行打造，并融合了《江苏省改善型住宅设计与建造导则》及连云港《关于提升我市高品质住宅规划建设管理的实施意见》部分要求进行打造，其中五方责任主体分别为：

建设单位：连云港泓瀛置业有限公司

建设管理单位为：南京金基通产置业有限公司

监理单位：连云港市科力建设监理有限公司

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施工单位：中国核工业华兴建设有限公司

设计单位：南京华科建筑设计顾问有限公司、上海中福建筑设计院有限公司

勘查单位：连云港市建院工程勘察检测有限公司

以下为九月府小区项目主要亮点介绍：

二、总平面：

1、住宅地块售楼处设置会所体系，含健身房、游泳池、影音室。

2、住宅地块采用相对独立、互不干扰的“ 人车分流模式”。

3、住宅地块人行系统结合了“ 住区大堂”“ 风雨连廊”“ 架空层” 使住区内建筑、公服空间、景观空间得到了良好的贯通与联系。人行系统满足无障碍设计要求。车行系统下沉至地下，合理打造地上及地下双重归家动线系统。

4、住宅地块停车配建指标满足规划指标要求，机动车位按照不低于 10%的比例配建电动汽车充电基础设施。机动车结合小区出入口就近进入地下车库，机动车库直通各单元地下大堂，非机动车库布置于地下室，并设置集中充电装置点，住区地下室通过采光井等措施改善采光、通风环境，提升环境质量和品质。

5、配套的商业地块在平面布局和立面造型上采用了多种处理方式，增加了沿街空间的变化，

优化了步行尺度体验，并设置了下沉式广场。

6、住宅地块建筑外立面采用以石材为主、铝板为辅等富有质感的高品质建筑材料，提高近人尺度视觉效果。

三、单体：

1、住宅地块围墙与住宅外立面一体化设计、材质统一，各类设备隐蔽处理，围墙形式以通透式为主，结合绿篱形成“ 绿墙” 效果，实现城市绿色资源共享。

2、住宅地块以 8F、10F、11F 为主，层高 3.1 米。

3、住宅地块精装修交付。

4、住宅地块设置中央空调、地暖、新风等三大件设备。

5、住宅地块户型面积均在 143 平方米以上，起居室（厅）面宽宽敞，与餐厅、厨房一体化设计，实现了多功能、开放式空间布局。

6、住宅地块结合建筑立面设计封闭阳台，阳台外未设置晾晒设施。生活阳台净深 1.6 米。

7、住宅地块地下车库及一层设大堂公共空间，大堂建筑面积不低于 15 平方米。

8、住宅地块按绿建二星标准设计。

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