2024.12崇川__幸福高地刷新宜居高度_本报记者__贲腾__通讯员__陈馨

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新华日报/2024 年/12 月/16 日/第 017 版强富美高新江苏这十年 南通篇

物业服务管理经验做法获住建部认可

崇川 幸福高地刷新宜居高度

本报记者 贲腾 通讯员 陈馨

今年 9 月，住房和城乡建设部发布工作简报，以“ 南通市创新物业管理模式，探索老旧小区物业管理最优解” 为题，向全国推广崇川区物业服务社相关经验做法。近年来，崇川区以党建引领为核心，着眼破解物业管理难题，物业服务质量、社区治理水平、居民幸福指数稳步提升。

“ 从‘ 住有所居’ 到‘ 住有宜居’ ，是福地崇川高质量发展的应有之义。” 崇川区委书记胡拥军表示，深入学习贯彻党的二十届三中X会精神，认真落实省市部署要求，围绕建设全国社区治理和服务创新实验区，探索物业服务管理“ 六力共治” 模式，全面提升基层治理现代化水平，不断满足人民群众对美好生活的向往，让“ 生活幸福” 成色更足、底色更亮。

公益实体，托底老旧小区

“ 有求必应，而且随叫随到，真心点赞!” 近日，家住新城桥街道城南新村社区段家坝小园的沈晓斌发现家中水管堵塞，第一时间向社区物业服务社求助。半小时后，维修人员上门检修，帮助疏通了管道。此次上门维修免人工费，仅收取更换配件成本，相关费用还在小区公告栏公示。

崇川是南通主城区，居民小区面广量大。2020 年，该区启动老旧小区改造，计划“ 十四五”期间对辖区 2000 年以前建成的 251 个老旧小区全面翻新改造，一体化解决停车、充电、管网、加装电梯等问题。预计至 2024 年年底，崇川区累计改造完成 176 个老旧小区、890 万平方米，惠及 9.8 万户、30 万人。

“ 相对于硬件的升级，‘ 软件’ 的提升更为重要。” 崇川区委常委、常务副区长谢小兵坦言，老旧小区普遍存在居住情况复杂、历史遗留问题多等客观因素，针对规模体量小、物业公司不愿进、业委会无力管、造血能力较差的老旧小区，崇川区创新打造公益性物业服务实体——物业服务社，对老旧小区实行“ 托底式” 服务，推动老旧小区物业管理走上正轨。

记者了解到，物业服务社是由社区居委会申请成立的民办非企业性质的社会组织，由社区党组织牵头，城管、派出所、党员骨干、业主等代表担任理事，全面梳理老旧小区物业管理事项，分工负责小区物业管理、公共事务服务、邻里矛盾调解、志愿服务开展、经费收支管理等工作。

段家坝小园曾是典型的“ 问题小区”：小区体量不大，物业缴费率低、物业公司服务积极性差、业委会作用欠缺、基础设施老旧等情况并存。“ 物业管理难点在于物业费的收与支。” 城南新村社区居委会算了一笔账：保安、保洁、管网维修、绿化养护、应急损耗等支出，一年约 16.6 万元；物业费、营业用房、车库运营、广告、活动场地等收入，一年约 24.2 万元。

“ 能干!” 2022 年，作为全区试点之一，城南新村社区率先成立物业服务社，向居民承诺“ 先服务，再收费”。物业费收取标准依据年度收支差额确定，最高不超过每月 0.5 元/平方米。款项年底如有结余，物业服务社会购买大米、食用油等生活物资回馈居民，账面不留利润。

截至目前，崇川区已有 33 个社区成立物业服务社。经过两年多实践探索，不少多年失管脱管的“ 问题小区” 变身和谐幸福的“ 模范小区”。物业服务社的相关实践为改造后的老旧小区长效管理积累了经验，也为提升小区建管品质、提高居民幸福指数提供了范例。

今年以来，城南新村社区物业服务社组织居民，前往南通经济技术开发区世外桃源度假村、张家港永联小镇旅游，举办掼蛋比赛、厨艺大师赛等活动，最近正在筹备社区卡拉 OK 大赛，邻里关系愈发和谐，基层治理井然有序。

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六力共治，提升物管水平

“ 最棘手的问题就是辖区两个商品房小区物业矛盾突出。” 秦菊香清楚记得，一年多以前，自己走马上任唐闸镇街道北大街社区党总支书记时，辖区雨润星雨华府小区的物业费收缴率不足10%，物业公司与居民经常发生冲突，邻里之间矛盾不断，基层治理一团乱麻。

崇川区现有住宅小区 737 个，其中由物业公司实行物业管理的住宅小区 501 个、物业服务社管理的住宅小区 48 个，合计占比仅 74.5%，其余由社区代管或业主自治。近年来，崇川区法院年均受理物业类纠纷案件 450 件以上，“ 12345” 政务服务热线有关物业管理的投诉占比近三成，物业领域的矛盾纠纷时有发生，物业服务管理改革刻不容缓。

2023 年 10 月，崇川区印发《关于在住宅小区推进物业管理“ 六力共治” 的实施意见（试行）》的通知，围绕提升党组织领导力、主管部门监管力、执法部门公信力、业委会履职力、物管企业服务力、居民群众自治力，构建“ 六力共治” 格局，不断提升全区物业管理和基层治理现代化水平，进一步改善全区住宅小区物业管理。

北大街社区 2023 年 1 月成立后，定下的第一个“ 小目标” 就是帮居民换物业。社区党总支、居委会牵头，成立业委会、物管会，明确小区物业由业委会、物管会、物业公司三方共担。2023年 7 月 1 日，新物业入驻。新的物业公司带资进场，投入约 250 万元，新建 10 个充电棚，更新垃圾桶，解决小区监控不全、消防器材过期、路面破损等历史遗留问题。经一年磨合，雨润星雨华府小区物业费收缴率提升显著。

今年，崇川区接连出台《住宅小区物业管理“ 六力共治” 行动方案》《关于加强老旧小区改造后长效管理的工作方案》《社区物业服务社指导手册》等指导文件，开展“ 阳光物管” 小区创建、党建引领物业管理培训，实施执法联动进小区，进一步巩固和提升“ 六力共治” 实践成果。

137 家百人以上物业服务企业全部建立党组织，50 人以上物业服务企业全部有党员；业委会党组织组建率从 45%提升至 75%；根据小区类型，实行党建引领物业企业、物业服务社、业主自治三种治理模式， 全区 737 个物管区域物业管理覆盖率超 98%， 较去年同期上升 18%； 业委会 （物管会）组建率达 80.3%，同比增长约 40.6%，其中安置房小区的业委会（物管会）从个位数增长到 124 个、同比增长超 10 倍；试点“ 潮汐式停车”，协调社区共享停车位 834 个，增收车位费 30余万元用于小区物业管理和居民服务⋯⋯放眼崇川区老旧小区、商品房小区、安置房小区，居民的获得感、幸福感、满意度日益提升，基层长效治理新局面加速形成。

试点创新，探路基层治理

双职工家庭孩子寒暑假没人管，社区公益托班给安排；没抢到市里老年大学的“ 学位”，社区老年科普大学满足老人的求知欲；居民看病不便，“ 京东家医” 远程诊疗系统将上海名医请到“ 家门口” ⋯⋯最近一年多，学田街道南川园社区的居民明显感觉生活幸福指数节节攀升。

南川园社区一度“ 老年病” 缠身：辖区共 64 栋居民楼，其中 2000 年以前建成的 43 栋，存在设施老旧、物业服务乱象丛生等“ 基础病”；对照南通市住建局印发的“ 完整社区” 建设指标体系清单，缺少助餐点、文化驿站、物业服务管理平台、智能智慧设施等，幼儿园、邮件和快递寄送服务设施、其他便民网点等硬件有待改进。

“ 从‘ 住有所居’ 到‘ 住有宜居’ ，群众对基层治理的期待值越来越高。” 崇川区区长杨万平介绍，去年 7 月，南川园社区作为全省 6 个社区之一，入选住建部“ 完整社区” 建设试点名单，遵循民生视角、用户思维，细分人群、细分领域、细分需求，新增硬件、优化软件、创造条件，构建功能更加完备、服务更高质量的家门口“ 幸福圈”。

基层治理是国家治理的基石。2019 年被民政部确定为“ 全国社区治理和服务创新实验区” 以来，崇川区在探索基层治理新经验、新路径、新模式方面始终走在前、做示范。

狼山镇街道三角桥社区年轻居民占比高，邻里间交往度偏低，参与社区治理的积极性普遍不高。今年，社区充分调动辖区楼宇、商圈资源，联合 32 家共建单位，开展 100 多场次惠民活动，制定发布 10 余项志愿服务项目，吸引辖区 2500 人次参加认领，党群合力破解崇学路交通拥堵、

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商圈光污染、工地扬尘污染、餐厨垃圾处理等热点民生问题，社区党委凝聚力、居民参与治理的

热情越来越高。

居民交往度低，不利于邻里关系和谐有序；社区资源整合度低，不利于发展活力充分释放。今年，崇川区按照居民交往度、资源整合度高低水平，将 177 个社区（村）划分为组织整合、专业介入、融合拓展、自我成长 4 种类型，出台社区分类治理指导意见和工作指导手册，选定跃龙、易家桥、南川园、龙湖佳苑等首批 8 个示范社区，加快探索“ 资源配置有导向、为民服务有依据、基层治理有路径” 的社区分类治理新经验。

南川园社区的完整度已明显提升，但社区追求“ 完整” 的脚步依然没有停滞：将在“ 智慧食堂” 推出代煮服务，老年科普大学下学期计划推出育儿、AI 等新课程⋯⋯人民对美好生活的向往没有终点，崇川基层治理的探索与创新也不会止步。

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