在XX市不动产登记中心全市不动产登记工作推进会上的讲话

在XX市不动产登记中心全市不动产登记工作推进会上的讲话

同志们：

今天我们召开全市不动产登记工作推进会，主要任务是全面回顾过去一年化解不动产登记历史遗留问题攻坚战的丰硕成果，深入总结攻坚克难沉淀出的宝贵经验，客观分析当前面临的复杂形势，并对下一阶段历史遗留问题清零、增量风险防控的重点任务作出部署。过去的一年，在市委、市政府的坚强领导下，全市自然资源部门打破以往单部门解决历史遗留问题的思维定势，在全市范围内下了一批敢啃硬骨头、闯关夺隘的硬举措，交出了一份有分量、有温度的民生答卷。

一、过去一年攻坚克难工作的成绩与经验回顾

过去的一年，是全市不动产登记历史遗留问题攻坚力度最大，也是人民群众办证获得感最强的一年。面对数量庞大、成因复杂的历史遗留未登记问题，市自然资源系统始终坚持以人民为中心，将其作为首要的政治任务和民生实事来抓，打出了一套行之有效的组合拳。

化解存量问题取得新高。全市不动产登记系统聚焦因历史遗留原因导致的无法办理产权证书的住宅、办公、厂房等各类项目，开展了地毯式排查和台账式管理。过去一年，全市累计排查出问题项目及房屋数量达8.2万套。通过分类处置、集中攻坚，已成功化解登记障碍并完成首次登记7.9万余套，首次登记化解率升至96.3%，创历史最高水平。在转移登记端口，已有6.8万余户群众拿到了梦寐以求的不动产权证书。数据标志着大规模化解存量问题的预期目标已基本实现，其中34个长期停滞的棘手项目实现了100%完全化解。通过专项突击服务全市“保交楼”项目的登记办证工作，涉及1195套房屋的登记堵点被顺利打通，有效配合了房地产市场平稳健康发展的大局。

重点领域实现全面破冰。针对中心城区遗留时间较长、涉及群众众多的安置房、保障房项目，此前因用地手续不全、竣工验收缺失等历史问题，长期处于登记冻结状态。过去一年，依托“证缴分离”政策的赋能，累计为2.1万套安置房办理了登记手续。在国有企业事业单位不动产清理与厂房登记专项工作中，打破了以往手续不全无法确权的僵局，为46个重点工业项目完成了产权手续，助力企业盘活了近百亿元沉睡资产，有效激活了实体经济生产要素，为全市优化营商环境注入了强劲的登记动能。

制度创新与便民服务走在全省前列。在化解存量的同时，大力推进登记流程的革命性重塑。率先全面实施了“一窗受理、税费同缴”的集成服务模式，群众仅需在一个窗口、提交一套材料，即可完成交易、缴税、登记全流程，办理时长从原来的三个工作日，率先压缩至0.5个工作日以内。率先推出的“交房即交证”常态化服务机制，将不动产测绘、首次登记等环节前置到竣工验收阶段，过去一年，全市共有9个新建商品房预售转现售项目实现了交房现场同步发证，惠及3500余户购房业主，从源头上彻底斩断了新楼盘办证难、办证慢的链条，这一做法被自然资源部作为典型经验向全国推广。互联网登记服务水平实现质的飞跃，网办率由过去的不足15%跃升至60%以上，数据跑路，切实减少了群众跑腿。

回顾这一年的攻坚克难，沉淀下来的经验弥足珍贵，值得在今后的工作中长期坚持并不断深化。

一是要坚持高位推动与部门共治的长效攻坚格局。不动产登记难题表现在登记窗口，根子往往在前期用地、规划、建设、竣工验收等前端环节，单靠登记一个部门单打独斗绝对无法破解。过去一年，能够取得超常规的成效，最关键的一条就是成立了由市领导挂帅的历史遗留问题化解工作专班，彻底打破了部门壁垒。自然资源部门负责补办用地规划手续、住建部门负责工程质量认定与竣工备案、税务部门负责税费核定与追缴、法院负责涉法涉诉项目确权、金融监管局协调银行释放抵押权，市纪委监委全程跟踪问效。这种“政府主导、部门联动、纪委监委监督”的工作机制，通过定期召开联席会议、发放任务交办单，将以往推诿扯皮的“连环套”变成了并联审批的“直通车”，为化解复杂疑难的遗留问题提供了坚不可摧的组织保障。这套多部门搭成的联动机制是打赢攻坚战的根本保障。

二是要坚持民生优先与底线约束相统一的处置原则。面对历史遗留问题中，开发建设单位欠缴税费、存在违规建设，甚至失联倒闭的普遍现象，中心始终站稳人民立场，严格区分开发商的违法违规责任与购房群众的合法权益。坚决破除教条主义，严格适用“证缴分离”与“证罚分离”的原则，哪怕开发主体欠缴巨额土地出让金和相关税费，只要房屋符合规划且质量安全达标，在追缴税费责任追究开发商的同时，先行给无过错的购房群众办理产权证。这一原则不仅解决了群众办证的刚性需求，在处置过程中，对所有纳入化解范围的项目均开展了房屋质量安全鉴定和消防安全评估，从严底线标准，严禁登记将存在重大安全隐患的违法建筑合法化，做到了不仅让群众有证，更让群众住得安心。

三是要坚持创新驱动与流程再造的技术赋能路径。过去一年针对审批环节冗长的问题，大刀阔斧地推进了容缺受理和并联审批改革。针对不直接影响登记核心要件的历史档案缺失、非关键性材料缺损，在申请人作出书面承诺后，先行办理登记手续，后续在规定时限内补交材料，仅此一项改革就化解了因档案遗失导致的登记项目占补总量的近两成。在化解历史遗留问题时，创造性地运用了“以函代证”的过渡措施，对于符合产业政策、土地权属清晰但暂未取得完整规划验收手续的项目，由主管部门出具的规划认定意见先行办理登记，极大盘活了闲置工业土地资源。大力推进登记数字化改革，建立了全市统一的不动产登记历史遗留问题线索库，通过大数据分析比对，精准识别出未办理登记的特定区域和特定楼栋，实现了从被动受理到主动排查的转变，确保问题第一时间核查、第一时间纳入台账、第一时间启动处置程序。这些改革创新举措是推动化解工作提速增效的核心驱动力。

四是要坚持党建引领与先锋示范的优良工作作风。面对如山堆积的历史档案和群众焦急的眼神中心党组在登记窗口成立了党员先锋突击队，设立了办证问题反映专窗，承诺办事时限，接受群众监督。在推进上门服务化解成片老旧小区登记问题时，中心党员干部放弃周末休息，在社区设立临时受理点，携带便携设备为行动不便的老人提供刷脸认证、签字确认的零距离服务。这种打破八小时工作制、在社区一线办公的做法，变满堂灌式的政策宣讲为精准滴灌式的上门服务，极大拉近了与群众的距离，化解了群众此前长期无法办证积累的怨气，将潜在的信访矛盾有效消除在基层。通过高强度的实战淬炼，全市不动产登记窗口培育了一支善于直面矛盾、解决复杂问题的登记铁军。

二、当前面临的复杂形势与存在的薄弱环节

在充分肯定成绩和提炼宝贵经验的同时，必须居安思危，清醒地认识到不动产登记历史遗留问题的化解工作已经进入了深水区与攻坚期，剩下的全是难啃的硬骨头，同时严防增量反弹的压力依然巨大。

存量余量破解难度呈几何级数增大。经过上一轮的大规模集中消除，容易化解的项目已经基本清零。目前剩余的约百分之三的未化解存量项目，主要集中在涉法涉诉、多次抵押查封、土地性质及用途冲突、权利主体几经变更的债权债务关系项目上。这些项目往往因为司法与行政行为已经深度交织，仅靠登记环节，单纯的行政手段已然无效，需要深度的府院联动协调各方利益，处置周期非常长，法律风险极高，每前进一步都举步维艰。

新增问题遏制机制尚不牢固。虽然“交房即交证”模式已经大面积铺开，但调研发现，部分区域在推动新建商品房项目过程中，由于前期土地出让合同中未将交房即交证作为限制性前置条款，加之部分开发企业违规超规划建设、拖欠工程款导致无法竣工验收的情况依然偶有发生，存在化解存量边滋生增量的潜在风险。同时，农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记过程中的登记问题，随着改革的深入，开始零星显现，其政策适用与处置难度并不亚于城市商品房遗留问题。

改革政策落地存在温差与落差。部分一线登记人员对“证缴分离”适用范围的理解存在偏差，过于谨慎，仍担心审计或纪检部门追责，抱着宁可少办、不可办错的心态，导致一些本可适用政策化解的项目在窗口被拒之门外。容缺受理后补材料的跟踪督办力度参差不齐，部分项目容缺受理后便进入了档案封存的休眠状态，遗留了法律隐患。在历史遗留问题化解的资金追缴方面，虽然登记环节实现了先行办证，但前端土地出让金与税费的行政追缴流程尚不畅通，挽损挽回力度不够。

跨层级跨区域及系统协同效能有待提升。在处置跨区域的大型开发项目以及涉及属地登记机构、无权协调上级主管单位、沟通成本极高的现实困境，缺乏统一的调处接口和更高的调度层级，登记梗阻尚未完全打通。

三、下一步持续化解登记难题与构建长效机制的部署安排

立足当前存量尚未清零、新增风险时刻潜伏的现实，下一阶段的工作绝不能有松口气、放放手的松懈心态。必须以更高标准、更严要求，持之以恒推进化解工作走深走实，确保历史遗留问题彻底成为历史，并为不动产登记的规范长治久安铺平道路。

一要构建存量问题收官战的攻坚闭环

决战决胜就在眼前，针对剩余的这一批最硬的骨头，要继续强化统筹与督导，从三个方面集中发力。

一是要实行一案一策的精细攻坚。要对现存未化解项目进行重新复盘，逐条剖析堵点所在，细分。可司法处置类、规划调整类、在建工程抵押捆类等不同类型。跳出登记看项目，联合法院执行局与破产法庭，探索建立涉物权期待权案件的快速审理通道。针对因抵押权无法释放的问题，加大协调债权银行的工作力度，积极探索利用置换抵押物、部分还款解压，以及抵押权随房转移等登记模式项目的存量化解。力争在2026年年底，实现除个别极端复杂长期需司法处置项目外，提升十五个百分点，实现除了个别极端复杂长期需处置项目，项目再推进一批基本就能清零。

二是要开展回头看与底数再摸排。绝不能将化解工作的成绩单简单建立在几年前的排查台账上。各分中心要在今年第三季度前，结合街道社区实地走访和大数据比对，对全市已售但未办理转移登记的情形进行一次全量无死角的再摸底。重点关注那些此前认为不具备化解条件但如今政策已打开的项目，要将暂时无法办理登记的具体原因以及解决的路径一目了然地标注在底图上，严禁缺项漏项，确保留下的任何红色预警。越是到收尾阶段，剩下的越是棘手难题。

三是要健全信访应急源头治理的红色预警。越是到攻坚阶段，剩余的三无群众越容易焦虑。要建立未化解项目的定期通报和面对群众的沟通机制，不能一直坐等问题解决，而是要把定期面对面解释政策、通报进展作为必须执行的规定动作，用我们的诚心换取群众的耐心，确保不发生因登记难引发的重大群体性上访或极端负面舆情事件，守住办证问题的第一道防线。

二要构筑全生命周期严防新增的坚固堤坝。

化解存量是治标，遏制增量才是治本之策。必须将规范管理的触角向以往粗放式管理的最上游延伸。

一是要全面推行交房即交证与拿地即开工的链条前置。在土地供应源头把好关口，将不动产登记所需的权籍调查工作前置到供地规划定界环节，费用纳入土地出让总成本。在未来出让商品房时，就将其作为项目土地出让合同和竣工联合验收的刚性约束条件。对于保障性住房项目，要率先全面实现从竣工交付到发证的零时差，保障居民房、保障房子建好后，而且户权证手续同步到户，不留任何未来扯皮的隐患。

二是要深化建设销售环节的监管协同。登记中心并不是孤立的，必须成为反映问题的传感器和雷达站。要与住建、城市管理、执法部门建立起建设过程违规线索的实时互通预警机制，一旦发现在建工程存在擅自更改规划或者超面积建设的违规项目不整改、不竣工建议系统中进行标注预警，并及时函告商品房预售资金监管银行和住建房管部门，坚决卡住违规项目的销售网签资格，杜绝因企业资金链断裂而引发的新一轮拿不到证的群体性事件。严禁在没有通过消防、质量、规划核实等前提下，为违规项目做出任何形式的登记背书。

三是要强化登记财产数据质量管控。历史遗留问题的产生很大一部分原因在于过去纸质档案差错、坐标界限混乱。下一阶段要投入骨干力量，集中开展权籍数据库数据的清洗与更新工作，系统中录入楼盘、坐标、楼栋、权籍，对于存在查封、未解除业主抵押等问题录入法庭延迟状况，为了守住数据不出错，从根源上杜绝一类技术引发办证难的雷区。

四是要实施智慧转型与效能革命的登记服务升级。化解登记难的过程，也是倒逼登记服务规范化、智能化的过程。要利用当前大数据和人工智能技术成熟的契机，推动不动产登记从一网通办向智慧好办线上线下一体化转型。

第一，要上线基于大模型技术的智能客服与预审系统。缓解人工查询窗口压力，推行自然语言问答不动产登记知识图谱，让群众什么材料、都能得到秒级、分级别的精准答复。在线上申请端嵌入人工智能智能预审功能，实现前置表单自动比对审核，电话、语音联审收件材料，系统自动提醒，把因填写不规范、材料不齐被退回的次数降为零，确保群众最多跑一次，甚至一次都不用跑。

第二，要大力推行无证明城市背景下的极简登记。与大数据局、公安、民政、市政监、税务等部门深度联调电子证照库，全面推行居民身份证、营业执照、婚姻证明、契税完税等高频材料的免提交与直接调取。在存量房转移登记的流程中，大力推进存量房与水电气集成办理，彻底实现不动产登记一件事联办，这既是便民的民心举措，也是堵塞管理漏洞的必然要求。

三是要建立不动产登记风险防控与质量稽核中枢。建设全市统一的实时监控的登记质量监督平台，对办件时长、资料补齐、窗口线上线下运行情况进行可视化大屏展示和自动排名。稽核部门每日要对上一日的超长流程办件、夜间非工作时段发证等异常登记行为进行逐一核查，严防伪造证书、虚假承诺、违规操作、泄露登记信息的行为，用千锤百炼的登记数据服务好信贷和市政决策，守住产权保护的安全闸门。

四要锻造一支敢担当善作为的登记铁军队伍

化解攻坚最难的关口，新时代使命任务需要这一支铁军。

一是要强化政策解读与动员培训。要推出一系列关于不动产登记暂行条例实施细则的解读培训，把重点放在攻克历史遗留问题化解的政策集成，通过脱产培训、质量大讲堂等形式，锻造一批本领过硬的人员，每一名一线人员的履职能力。优化资料清单与操作手册，让他们不仅敢办、而且会办，在政策解释和矛盾疏导上做到滴水不漏。

二是要健全容错纠错与担当激励的保障机制。一线工作中，最难啃、最复杂历史遗留问题登记人员就是最后一道关卡，建议在项目化解历史遗留难题时，只要证据确凿、程序合法、结果群众满意，在程序上依据集体决策且不涉及廉政腐败的，就要为大家撑腰壮胆。让愿干事、敢干事、能干事的登记人员穿上防衣，消除后顾之忧。

同志们，历史遗留问题的化解是检验对人民群众感情深不深的试金石，登记工作就是责任就是服务为民体现。这一路走来，全市人民拿到大红本的灿烂笑脸，这份功劳将载入全市优化营商环境的民生答卷的光荣史册。然而行百里者半九十，彻底根除登记难的顽疾绝非一朝一夕之功。在接下来的关键一年里，我们依然要继续拿出开局就是决战、起步就是冲刺的劲头，啃下最难啃的硬骨头，向着登记难题的防线发起最终胜利的总攻，为全市经济社会高质量发展和千家万户的安居乐业贡献最强的登记力量。