物业管理讲话、经验做法、总结汇报资料汇编
目录
1
在全市物业管理大会上的讲话2
在物业管理年度论坛上的讲话12
物业公司党委2021年度党建工作自评情况报告28
物业小区管理工作总结32
物业人员2021年个人工作总结36
物业公司2021年工作总结40
2021年某市物业管理总结暨经验做法45
在全市城市社区网格化建设暨“红色物业”推进会议上的讲话48[readpay]3[/readpay]
物业管理工作汇报56
xx街道创新物业管理新模式，推进小区治理精细化60
浅析街道如何加强物业管理工作64
在全市物业管理工作会议上的讲话79
在全市物业管理大会上的讲话
同志们：
今天的全市物业管理工作会议，是乘开展“新解放、新跨越、新崛起”大讨论活动的东风，把物业管理工作纳入查摆问题阶段的一项重要内容，进而推进全市物业管理工作再上新台阶召开的一次非常重要的会议。刚才，*同志传达了《*市人民政府关于进一步加强全市物业管理工作的意见》；*同志对全市物业管理工作进行了总结，并对下一步工作进行了安排部署；*同志从规划的方面就如何保障物业管理良性发展发了言。下面，我就全市物业发展现阶段如何抓好物业管理工作，讲三点意见：
一、通过“大讨论”，正视问题，强化认识
开展“新解放、新跨越、新崛起”大讨论活动，对发展中的*来说很及时，很必需，无论从社会发展的高度，还是从城市管理角度来看都尤为重要。物业管理是城市建设管理的重要组成部分，按照解放思想、实施跨越、推进崛起的要求，必须正确分析目前全市物业管理工作的现状，肯定成绩，查摆问题，提高对物业管理工作的认识。总体上讲，我市物业管理工作发展很快。全市物业管理覆盖面不断扩大，行业发展初具规模，居民物业有偿服务意识有所增强，业主自主管理和物业服务市场竞争机制逐步建立，公共维修资金归集工作运转正常。但是，还要充分认识到我市物业管理在发展质量、服务水平、群众满意程度等方面存在的诸多问题和矛盾：一是解放思想不够。政府、企业、市民对物业管理工作重要性的认识存在偏差，还习惯于用计划、行政的手段管理物业。二是走向市场不够。有相当一部分小区由单位代管，没有纳入物业管理范围，物业管理覆盖面不够高；三是规范管理不够。物业企业管理水平与业主的要求还有一定距离，职能部门在物业管理中存在不作为甚至乱作为的现象。四是政策宣传不够。没有将物业政策宣传到家，相当部分业主对物业管理的政策模糊，对物业管理不支持、不配合。这说明，我们对物业管理工作的本质认识还不深，发展的规律掌握还不够。因此，我们要站在践行“三个代表”重要思想、构建服务型政府和维护最广大人民群众根本利益的高度，通过“大讨论”活动，强化对发展物业管理工作重要性的认识。
（一）规范发展物业管理，有利于促进经济增长
住房消费是今后相当长一段时期居民消费的热点，以住宅为主的房地产业是全面建设小康社会时期国民经济增长的持续推动力。随着我市住房制度改革的不断深入，居民住房消费的积极性得到了充分调动，居民消费结构开始转型，房地产业出现持续增长。但是，目前我们所认识到的居民住房消费，仅仅是居民购买住房这一个方面的消费。实际上，居住消费本身包含众多的消费环节，可归纳购房消费、家庭装饰装修消费、水电气暖方面的长期消费、房屋大中修及设施设备改造以及物业管理消费等四个方面的支出，后三类消费支出要大大超过购房支出。据测算，在50年的住房使用期内，包括房屋大中修及设施设备改造和其他服务消费的累计支出贴现后，与购房当年住房价格的比例为1.5：1。因此，物业管理不但有利于刺激居民购房，其本身对扩大消费，拉动经济增长有重要作用。
（二）规范发展物业管理，有利于提高人民群众居住质量
经济发展的根本目的是提高人民生活水平，提高居住质量是全面建设小康社会的重要任务。目前，居民消费需求已由追求基本生活资料的满足，逐步向注重生活质量提高转变。向更高生活水平迈进，重点是“改善居住、卫生、交通、通信条件，扩大服务性消费”。在基本消费序列中，温饱解决之后，“住”和“行”的问题将日益突出。有关资料表明，在人均住房建筑面积达到35平方米，人均GDP跨过800美元之后、3000美元之前的相当长的一段时期，都是住房面积提高和居住质量改善阶段。目前，我市人均住房建筑面积已达到27.9平方米。居民住房需求已进入面积增加与质量提高并重，单纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。提高居住质量，既要靠住宅建设的科技进步，大力推进住宅产业现代化，提高住宅规划、设计和建设水平，也要靠良好的物业管理，提供房屋及其设施设备的维修养护、绿化、保洁等专业性服务，创造安全舒适的居住环境。
（三）规范发展物业管理，有利于增加就业
目前，我市物业管理吸纳的劳动力中有相当一部分来自企业单位下岗分流人员，因此，它为缓解产业结构调整中的就业矛盾作出了重要贡献。今后相当长一段时期，随着住宅建设的持续快速发展以及旧住宅区物业管理范围的不断扩大，物业管理将保持快速发展，对增加就业仍将起到积极的推动作用。
（四）规范发展物业管理，有利于维护社会稳定
维护社会稳定是全面建设小康社会的重要保障，维护社区稳定是整个社会稳定的基础。物业管理对于维护社区环境和秩序具有积极作用。一方面，通过业主大会和业主委员会的活动，可很好地实现居民的自我管理、自我教育和自我约束；另一方面，物业管理企业在维护区域公共秩序，协助公安等部门做好防范刑事犯罪，防止可能发生的火灾、爆炸等灾害事故方面也发挥着重要的作用。因此，我们必须充分认识规范发展物业管理的重要意义，切实增强责任感和使命感，全力以赴地把这项与我们生活密切相关的工作抓实抓好。
二、通过“大讨论”，明确目标，强调任务
开展“新解放、新跨越、新崛起”大讨论活动最终目的是促进工作。搞好物业管理最终的落脚点是要提高物业管理的服务水平，为人民群众提供更好的居住生活环境，这是我们物业服务的最终目标。提高物业服务的整体水平，既需要物业管理企业不断增强服务意识，提高服务质量，又需要业主积极配合，切实树立物业管理的消费意识，还需要政府的依法监管。工作中要突出物业企业、广大业主、职能部门各自职责重点，促进其规范发展。
（一）全面推行物业管理小区“三位一体”管理模式
“三位一体”管理模式就是社区居委会、业主委员会、物业管理企业互为一体，建立各司其职，各负其责，各求所需的物业管理体制。一是抓好宣传发动。各县区和市直有关部门要认真学习《意见》精神，认真做好宣传方案，通过广播、电视、宣传板报等形式，宣传“三位一体"物业管理模式的优势、工作分工和各自职责，努力争取广大居民、业主的支持和理解，形成良好的舆论氛围。二是完善各项议事制度。推行三位一体物业管理模式，必须明确街道办事处、社区居委会、业主委员会、物业管理企业各自的职责，形成完善的议事制度。街道办事处主要负责社区管理的组织、协调、监督，社区居委会侧重于组织实施，物业管理企业主要负责社区物业管理，参与、配合做好社区管理工作，业主委员会主要是执行业主大会的决定，协调业主缴纳物业服务费，监督物业管理企业按合同做好服务。各办事处要牵头成立社区居委会、业主委员会、物业管理企业共同参加的居民自治联合工作委员会，全面负责本社区日常行政事务的管理、指导、监督和考核。三是抓好试点。各区要按照“分类入轨、梯次推进"的原则，抓好“三位一体”物管试点工作。各办事处要选择一些社区居委会、业主委员会、物业管理企业关系融洽、有一定基础的小区，由街道办事处和区房管处指导召开首次业主大会，选举出群众基础好，热心为业主服务，符合法定程序的业主委员会，在试点取得成功经验的基础上，逐步推广。对居委会与物业管理企业、业主委会之间有矛盾和纠纷的社区，各办事处要通过协调，先化解矛盾，后予以实施。
（二）加快实施老居民小区准物业管理
准物业管理，就是由各辖区政府负责，各街道办事处按照社区规模大小因地制宜设置的小区物业服务中心。其主要任务是负责辖区内的老居民小区的卫生保洁、安全秩序维护、绿化养护、基础设施的日常维修管理、下水道疏通和化粪池清理等。一是加快老城居民小区整治进度。将该项工作纳入六城联创管理，结合工作实际制定实施计划，确保整治一个，落实长效管理一个，从而巩固老小区整治成果，实现创卫目标。二是成立社区物业服务中心。辖区、办事处要抓紧成立社区物业服务中心。小区规模大、具备条件的可单独设置，规模小不宜单独设置的，由办事处牵头成立1—2个社区物业服务中心实施统筹管理。社区物业服务中心按股份制企业要求进行工商注册，按《公司法》的要求，自主经营，自负盈亏，并给予三年的过渡期，三年后达到物管企业标准的，过渡为正式物管公司，不合资质要求的予以淘汰。三是加强对准物业管理工作的指导与考核。准物业管理是对新形势下建立物业管理新机制的积极探索，市、区房管部门要加强引导，市房管局要出台考核意见。各辖区办事处和房管局要按照国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》等法规政策的要求，指导老居民小区依法召开业主大会，成立业主委员会，由业主委员会代表全体业主与社区物业服务中心签订物业委托服务合同，明确服务内容、服务标准、收费标准和违约责任等，逐步把准物业管理转入规范化管理轨道。
（三）积极扶持培育物业管理企业
培育一批优秀的物业管理企业是做好物业管理工作的基础。市有关部门和各县区要进一步加强制度建设，扶优劣汰，鼓励优秀企业做大做强。市房管局要牵头联合有关部门出台物业公司优惠政策，明确各部门职责，同时提倡各部门单独出台优惠政策。各区政府、街道办事处对新设立的社区物业服务中心和辖区物业管理公司要有扶持措施，积极帮助物业管理企业协调解决存在的问题。规划部门要在项目建设时充分考虑物业管理的需要，对物业管理用房、社区用房和公益文体用房等，要同步规划、同步设计、同期建设，为后期的物业管理纳入社区、为建立齐抓共管局面创建良好的条件。房管部门要进一步抓好前期物业管理招投标工作，给物业管理企业营造一个公平竞争的平台。物业管理企业和社区物业服务中心要树立服务理念，提高服务质量，在规范服务上下功夫，切实把业主的需求当作工作的出发点和落脚点，通过优质服务赢得企业长久发展。房管局要和办事大厅配合设立单独窗口，给物业公司提供一站式、并联式、跟踪式服务。
三、通过“大讨论”，界定责任，强力推进
开展“新解放、新跨越、新崛起”大讨论活动，一个重要的任务就是要把开展大讨论活动的过程变为谋划对策、破解难题、推动工作的过程，旨在解决问题上见成效，在决策部署上见成效，在发展实践上见成效。抓好物业管理，落实《*市人民政府关于进一步加强全市物业管理工作的意见》精神，要重点抓好“三五、一五”工程。
（一）“三个五”
1.真正做到五落实，一是逐条落实。文件明确了各责任单位的工作职责及工作任务，要逐条抓好落实。市政府督查室牵头，市房管局主导，对逐阶段落实情况定期以政务通报的形式，报市政府主要领导、分管领导和有关部门。二是逐级（部门）落实。对此项工作，区政府、办事处、居委会、市直部门、区直部门要逐级落实。三是逐领域落实。文化、宣传、卫生、工商、等部门要逐领域落实。四是逐行业落实。物业管理工作涉及到方方面面，规划、建设、环卫、房管等领域要强化认识，提供支持，兑现政策。五是逐企业落实。各个物业企业要认真学习，认真落实。
2.真正实现五有。一是有法办事。市房管局和各级各部门都要出台落实《意见》的实施方案。二是有人办事。各级都要成立领导小组，明确具体负责人，有相对固定人员，人员从相关部门抽调，市里先带头落实。三是有地方办事。各级政府必须要有专门的办公地点，业主委员会等基层部门也要解决办公地点问题，各级要督查落实。四是有钱办事。要解决物业办公经费问题。五是有规距办事。物业管理机构要建立一系列规章制度，加强管理；要建立奖惩机制，督促落实。要解决办与不办怎么办的问题，做到干好的给面子，干不好的丢面子；干好的给票子、干不好的丢票子；干好的给位子、干不好的丢位子。
3.推进五联动。一是上级与下级联动。一级联着一级动，要逐级落实，不能棚架政策，不能空对空。二是政府与社会联动。要努力实现政府管理服务社会，社会调控反作用于政府，充分发挥二者相互联动作用。三是行政与法律联动。要由行政过度干预向依法办事转变，努力推进依法行政。四是计划与市场联动。既要发挥政府的主导作用，更要发挥市场经济的导向作用，实现二者的有机联动。五是政治与经济联动。利用政治和经济手段来推进物业管理工作。
“一五”即一个保障：一是舆论保障靠媒体。要加强正确的舆论引导，宣传工作要多做、真做、做实。市新闻媒体要对物业管理工作提供舆论保障，《意见》要在《*日报》上刊登。各级政府、各企业也要借助电视台、报纸、网络等新闻媒体加大对物业管理宣传力度，突出宣传实效。二是政治保障靠组织。各县区组织部门要问责问效，切实落实责任。三是经济保障靠市场。企业一定要按市场规律运作，提高企业竞争能力。四是法律保障靠监督。要加强司法、社会、群众方面的监督。五是行政保障靠政府。加强领导，提高政府执行力，确保物业管理工作扎实有效的推进。
同志们，物业管理工作涉及千家万户，与广大群众生产、生活息息相关，是关乎老百姓切身利益的问题，也是市委、市政府在“三新”大讨论中要着重解决的一个问题。希望全市各级各部门提高认识、增强信心，明确目标、履行职责，统一思想、齐抓共管，为推进我市城市化大跨越，改善群众生活条件，建设魅力*做出应有的贡献！
在物业管理年度论坛上的讲话
各位代表：大家下午好！
很高兴参加了一天的会。七个主题发言，内容很生动，听了很受启发。两场论坛互动，十位主持人和嘉宾发言，有对相关定义的研究，企业经验的分享，不同观点的碰撞，发展前景的探讨，非常精彩，反映了行业学习研究交流的风气，这是行业的希望。
我想结合中国物业管理协会近一年来组织开展的《物业管理向现代服务业转型升级的研究》课题成果（课题报告以及相关学习和参考资料，已由中物协编印成《物业管理向现代服务业转型升级》一书，近日出版发行，请大家关注），以及今天的会议收获，谈几个问题，仅供大家参考。
一、物业管理向现代服务业转型升级的必要性和紧迫性
近十年，物业管理在我国呈现加速发展的势头，进一步发挥了对社会和谐、经济发展、吸纳就业和加强城市管理的作用。
但客观看，行业总体还处于低水平运行状态，制约行业发展的主要问题体现在以下几个方面：
（一）成本不断攀高
刚性成本急剧上升，税负居高不下，价格调整机制缺失，使物业服务收费与成本出现严重倒挂，相当数量的物业服务企业陷入生存困境；
（二）经营理念总体滞后
在信息化、知识化、网络化、全球化为主要特征的经济环境下，一些企业对成本上涨给行业生存发展带来的困难束手无策，看不见潜在市场环境变化带来的新的市场需求和商机，没有从客户价值、企业资源和能力、盈利方式等方面研究应对困难的路径，长期处于生存困境中，经营风险加剧，并引发降低服务标准和弃管小区等一系列社会问题；
（三）管理方式粗放
部分企业对以推行节能减排为发展方向和重点的绿色物业管理的意义认知不足，对通过网络技术和科技手段可以给行业带来的管理升级还看不太懂，对新能源、新产品和新工艺能带来的降耗和节支效果缺乏把握。企业人员冗繁，服务品质和工作效率难以得到有效改善和提升，低劳动力成长和高能源消耗的发展模式难以为继。
（四）从业队伍人才跟不上
随着科学技术和网络技术在行业的运用，以及业主需求的拓展和要求的不断提高，使得行业对懂经济、会经营、善管理、知晓法律，具有创新开拓精神的复合型人才需求激增，人才匮乏已经成为制约行业发展的突出问题。由于行业的平均工资待遇低于城镇职工平均收入，造成薪酬待遇留不住有经验的管理人员、熟练操作员工和秩序维护员，一线员工流动性日趋加大，直接影响企业管理服务水平的保持和提升；
以上分析表明，传统的物业管理运作模式，劳动密集型和简单服务提供者的现状，限制了行业发展，决定了物业服务企业的经济运营和盈利空间十分狭窄，服务内容和质量与人民群众的要求还有较大差距。
近些年，行业在反映困难、呼吁有关政策支持的同时，更多地通过创新求变、自救自强、砥砺前行。
引入新技术，新业态和新方式，开创全新商业模式，致力于提高物业服务的技术含量、增值服务和产品附加值，实现从粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转变，是物业管理科学发展的必然选择。因此，推动行业转型升级是外部环境、形势发展的倒逼，也是行业摆脱当前困境、寻求可持续发展的内在要求。
二、物业管理向现代服务业转型升级的内涵和特征
传统物业管理向现代服务业转型升级，是指以现代科学技术特别是信息网络技术为主要支撑，建立在新的商业模式、服务方式和管理方法基础上的物业管理服务产业。旨在通过对传统物业管理的改造，实现向现代物业管理的转型和升级。
其内涵和特征主要体现在以下几个方面：
（一）管理升级
依托网络技术建立的涵盖顾客服务、物业管理、财务管理、人力资源管理、办公自动化、在线学习、集中管控、远程监控等方面的IT系统平台，正在带来企业管理的全面升级。
（二）模式创新
网络技术等新技术在物业管理和服务中的广泛应用，智慧社区和智能物业管理的推进，使得传统物业管理运作模式正在发生变革和升级。包括服务集成、集中管控、远程监控、小区出入口智能门禁、车库无人化管理、绿化自动喷灌、清洁机械化操作、业主在线报修与投诉等，都被越来越多的企业采纳，带来企业组织结构扁平化，管理流程再造，标准化工作推进，达到人员配置减少、管理和执行效率提高、企业运营成本降低的综合效果。
除了运作模式变革外，更重要的是商业模式的创新，企业要对商业模式创新做深入研究。长期从事商业模式研究和咨询的埃森哲公司认为，成功的商业模式具有三个特征：第一，要能提供独特价值。有时候这个独特的价值可能是新的思想；而更多的时候，它往往是产品和服务独特性的组合。这种组合要么可以向客户提供额外的价值，要么使得客户能用更低的价格获得同样的利益，或者用同样的价格获得更多的利益。第二，商业模式是难以模仿的。企业通过确立自己的与众不同，如对客户的悉心照顾、无与伦比的实施能力等，来提高行业的进入门槛，从而保证利润来源不受侵犯。第三，成功的商业模式是脚踏实地的。此外，创新商业模式的着力点要放在能为顾客提供哪些价值以及企业如何从这些价值提供中获得预期的盈利，设计思路应集中在三个方面：一是塑造商业模式时要突出把握全新的市场机会；二是商业模式再造时要突出产业价值链的整合；三是商业模式调整时要突出企业价值链整合。成功的商业背后一定有一个与之相匹配的管理平台，用以强化商业模式推进的执行力，并实现商业模式各要件之间的互补性，来作为其运作制胜的保障。我简单举几个例子来支撑以上观点：上海东湖物业依托其设施设备管理的核心竞争力，积聚人才，历练内功，将企业发展定位在“做以银行办公楼为主的精品办公楼管理专家”。经过10多年打拼，“以办公楼管理为主，上海第一、全国著名”的愿景基本实现，企业发展取得了良好的经营绩效。上海漕河泾开发区物业坚持只做园区物业，山东明德物业在院校后勤保障的物业管理上下功夫上水平，都体现了他们商业模式的独特性，使得品牌知名度、社会效益和经济效益均得到快速提升。即使不少人仰慕和推崇的“五大行”也不是万能的，他们在境内从开始也参与一些普通住宅小区的管理，到现在逐步调整为主要从事高档住宅的项目顾问和高档写字楼管理，也是不断适应市场环境，以及对自身优劣势的扬长避短。
（三）人才支撑
一方面，新型企业管理、创新商业模式策划、产品与技术研发、网络化的集中管控，信息平台的客户管理、产业链上延伸服务的拓展等、对懂经济、会经营、善管理、知晓法律，可策划与整合多领域、多业务的、具有创新开拓精神的复合型人才需求激增。另一方面，对现在正在从业的大量基层服务人员通过培训和绩效管理等，提升至有更高劳动生产率、具有更广泛的知识和专业技能的职业劳动者团队，承担多元、便捷、安全、专业的最后一公里服务，将成为行业转型升级的重要支撑。
（四）高附加值
近些年，随着行业转型升级作用的初现，带来了各方面对物业管理依赖的变化。从房地产开发的角度看，产生了聘请物业企业为其项目开发前期及产品营销全程提供咨询顾问的需求；从消费者角度看，更多的业主不满足保洁、绿化、秩序维护和设施设备维护这四项基础性物业服务，衍生出包括信息咨询、房屋中介、居家养老、家政服务、电子商务等各类特约服务需求，演化为新兴服务业业态。物业服务企业对各类服务的全面介入，受到业主的广泛欢迎，拓宽了行业发展渠道，提升了企业盈利能力，展现了行业在转型升级中可以收获的潜在高附加值。
（五）高成长性
未来若干年，房地产开发及相关联的投资及产品供应，将呈现更为理性发展与增长速度逐步减缓的趋势。而围绕房地产开发建设阶段的相关服务，以及商品房交付后业主对资产保值增值及与生产、生活相关的服务性需求，将呈现持续增长。这带来了物业管理在转型升级中“纵向延伸至房地产业的整个链条，横向涵盖消费者个性化需求”，将呈现业务范围与收益拓展的高成长性。
三、物业管理向现代服务业转型升级的环境
（一）国家大政方针和政策的确定，为行业转型升级指明方向。
（二）经济结构调整，为行业转型升级创造机遇。
（三）居民生活水平的提升，为行业转型升级开拓了空间
近些年，居民生活水平的提高和居民生活方式的转变，让家务劳动社会化、家庭消费多样化、家庭生活品质化已成为一种趋势。需要物业管理从理念和操作上突破传统的运作模式，通过转型升级拓宽服务内涵，延伸产业链，融入现代元素，以便捷、周到、丰富的服务不断满足业主日渐增长的服务需求。
（四）网络技术的发展，为行业转型升级提供支持。
互联网、物联网、云计算、电子商务的迅猛发展，为服务创新提供了有力的工具和支撑，为物业企业服务手段的革新提供了新的平台，正改变着传统的物业管理运作模式。对物业管理由劳动密集型、简单劳动提供者向规模化、集约化、专业化经营的技术密集型、服务创新型现代物业服务业转型提供了技术支持。
物业管理向现代服务业的转型升级，通过现代科学技术特别是信息网络技术的广泛运用，以及新的商业模式、服务方式和管理方法的逐步建立，对提升行业社会地位、提高业主满意度正在产生深远影响。
理清发展思路，探索转型途径，鼓励一部分企业先行动起来，逐步带动全行业的转型升级，是物业管理科学发展的必然选择。
四、物业管理向现代服务业转型升级的实践与初步成效
近些年来，一些省市和企业在物业管理转型升级上做了大量有成效的工作。
（一）政府重视与政策扶持，引领了行业转型升级
浙江省2012年初下发了《浙江省人民政府办公厅关于加快发展现代物业服务业的若干意见》提出全面构建“业务完备、服务优质、竞争有序、管理规范”的现代物业服务业体系，提出加快现代物业服务业发展从“服务对象、产业体系、服务业态、经营方式、产业规模”的“五个转变”，勾画了现代物业管理的发展蓝图，引领着浙江物业管理的加快发展。
（二）延伸服务的开展，带动了行业转型升级
近些年，蓝光嘉宝集团、兰州民召物业、河北卓达物业、龙湖物业、河南鑫苑物业、正弘物业等一批企业在做好基础服务同时，纵向延伸至房地产开发前期的规划、设计、设施设备选用顾问，中期的招商策划、营销代理，后期的尾盘销售、商业物业经营、房地产经纪业务等整个链条，横向涵盖消费者居家养老、家政服务、房屋租售、电子商务等各类个性化需求。既为业主提供生活便利并创造物业增值，也使企业获得了可观的经济效益，为应对用工难和成本持续上涨，全面提高服务质量发挥了重要作用。
（三）商业模式的创新，加速了行业转型升级
一些品牌企业在商业模式的创新，产业附加值的获取等方面做了很多有益探索。这些企业尝试通过改变劳动密集型和简单服务提供者的现状，向依托现代科学技术、现代信息技术、现代企业经营管理方式的转变，逐步成为走规模化、集约化、专业化经营的技术密集型、服务创新型现代物业服务商。万科物业在坚守专业与品质的同时，通过“云生活、社区一卡通、安防与停车管理、设施设备远程管理、移动APP智慧之家”五大科技的运用，以及社区资源整合与经营性业务拓展，正在由物业管理专家向“房务管家，资产管家，生活管家”升级；绿城物业正逐步实现服务内容向提供全方面生活服务，服务模式向“咨询、全委、代管”并重，服务周期向为建筑产品和业主提供全生命周期服务转型；长城物业借助高速发展的网络技术实现了成本降低和品质提升，通过涵盖社区商务、公寓短租、商业运营、长者服务等领域的“1+N”多角化战略，实现着物业管理生态圈向社区商业生态圈的延伸；福建融侨物业陆续展开融园农业生态产业基地、社区蔬菜配送、怡居洗衣店、怡居社区连锁便利店、怡居置业、“一日三餐”社区业主食堂等业务，创造新颖的社区联动服务模式，着力打造融侨微商圈。以上述企业为代表的一批优秀企业的成功，正在对推动行业转型升级产生着巨大影响。【更多免费素材，微信lbgzkf1】
（四）网络技术的运用，支撑了行业转型升级
上海市住房保障和房屋管理局建立了基于CTI技术支撑，覆盖全市的综合信息服务系统962121呼叫平台，集中受理、派单、处置、回访、督办、统计分析六大功能，对整合行业资源、实现限时保质解决居民房屋报修，完善行业监管起到了快捷聚散功能。深圳主管部门开发推广的电子投票系统，基本解决了业主大会表决难问题。长城物业的IT系统平台，彩生活物业依赖云管理平台的远程监控和集中管控，河北恒辉集团对所有管辖物业实施动态传感器实施服务现场的全面远程管控，都对推动管理升级产生重大影响。）
（五）向管理型企业的转变，推动了行业转型升级
中航物业正从传统的经营模式向集成化的经营模式转化，实现多资源、多业务、多供应渠道的集成；上海科瑞物业大力推进管理层与作业层的分离，将清洁、绿化等业务全面外包，将自身从基础性事务中解脱出来，腾出更多的精力放在更有价值的设备管理、资产管理等业务开拓上，综合实力明显增强。上海景瑞物业提出“1+5+X”的管理模式，完成了分公司管理结构的全面升级。）
（六）企业的整合并购，促进了行业转型升级
（七）智慧社区的建设，助推了行业转型升级
（八）人才队伍的培育，支持了行业转型升级（保利物业建立了“保利物业学院”，先后与广东工程职业技术学院、广州大学合作成立了“保利物业大专学历班”和“保利物业本科学历班”，使保利物业职工获得了重新接受大学教育的机会）。
以上实践，对物业管理由劳动密集型、简单劳动提供者向规模化、集约化、专业化经营的技术密集型、服务创新型现代物业服务业转型和升级，改变传统的物业管理运作及盈利模式都产生了巨大影响。在达到减员增效，应对当前服务成本快速上涨和招工难两大制约行业发展问题的同时，物业服务企业利用管理的物业资源和客户资源开展多种经营，获得物业服务费用以外的多元化经营收入，已经成为企业收入构成中非常重要的组成部分。
但是正如翁国强在这期杂志卷首语中写的：“单靠几家企业的成功实践，还谈不上全行业的转型升级，行业要实现真正意义上的转型升级，必须是绝大部分企业生产方式得到转变，简单粗放的经营模式得到改善，高消耗、低质量，低效益的现状逐步得到杜绝”。他指出：严峻的事实是物业管理行业转型升级存在两大软肋。第一是缺乏投入，因为长期低收入运行，所以行业的积累匮乏，导入信息技术对许多企业来说没有这个能力。第二是行业综合素质较差，缺乏能力、缺乏知识，简单地讲就是缺“脑子”。要解决这个问题就需要依靠行业或者一些有眼光的、有担当的企业家挖掘和整合业主、企业和社会资源。利用行业拥有的这三项庞大数据和服务需求资源，与线上的服务提供商对接，建立起一个物业管理服务的“云平台”，让整个行业分享，从而提升物业管理的核心价值，这对全行业的转型升级将会产生巨大的推动作用。
五、转型升级注意的问题
中国物业管理协会提出：力争用五年时间，基本形成行业转型升级的运作和盈利模式；用十年时间，初步实现转型升级的基本目标。形成以现代科学技术特别是信息网络技术为主要支撑，建立在新的商业模式、服务方式和管理方法基础上的行业发展新形态。实现物业服务覆盖面继续扩大，服务水平整体提升，运作模式不断创新，质价相符形成常态，盈利能力持续增强，行业生存状况根本改善，对经济社会发展的贡献明显提高。
下个阶段，我们要抓好以下工作的推动：
（一）要坚持以市场为导向
处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。争取从价格机制、税收减负、财政扶持等政策上取得突破（详细请看协会即将出版的转型升级专业书）。
（二）要不断挖掘业主潜在的市场需求
充分整合和有效利用物业管理相关产业、领域的要素资源，激活和拓展物业管理市场，实现高效、集约的服务过程和倍增的服务效果。在翁国强的卷首语中，写了这么一段话：“物业管理的长处在线下，在最后100米的服务资源和最后1公里的信息资源，这是我们物业管理人的强项。只有把这个资源整合好，才会产生巨大的效益，如兰州民召物业集团通过为政府解决经济适用房的快递服务以及相关终端派送，置换小区便利店特许经营和周边区域停车管理权，就是利用物业服务企业终端优势的典型事例。再如万科物业的幸福驿站、第五食堂；绿城物业的生活服务、健康服务、文化教育服务三大系统，这些都是物业服务企业线下的资源，要充分利用好企业的线下资源，放大资源”。值得大家认真思考。
（三）要进一步激发物业服务企业在服务内容、发展方式、商业模式等方面的创造力
加大对资源搜集、统筹、组织和管理的服务集成探索，实现由劳动密集型向知识密集型转变，简单服务提供商向服务组织者转变；
（四）要尊重和运用市场机制，推动企业的整合
改制、兼并和重组，鼓励企业做大做强。要培育一批具有较强核心竞争力、较高品牌美誉度的现代大企业、大集团，提高中型企业的专业服务能力和内部管理水平，引导小型物业服务企业规范发展。逐步形成以示范龙头企业为引领，中小企业协同发展的现代物业服务企业集群，全面提升行业整体发展水平，构建企业协调发展格局。
（五）要建立行业合作共赢的发展体制和机制。
行业经历了前30多年从无到有发展的初级阶段，进入到转型升级的新阶段。我在今年3月协会理事会上说过：这是一个变革的年代，商业模式的创新，互联网技术的广泛应用，颠覆着很多传统的东西。我们对创新和变革给行业带来的转型升级发展趋势要“看得见、看得懂、看得起，跟得上”，否则，别的企业在大踏步前进，我们仍然在原地踏步，就会落伍。
但是我也在不断地提醒大家：面对移动互联网浪潮和商业模式的创新，我们既不必妄自菲薄，也不能妄自尊大。要克服互联网恐惧症、指标综合症，不要一哄而上投入大量资金开通电子商务（尤其是中小企业），不要盲目追求过高的发展指标。要深入研究可持续发展的业务拓展和商业模式。
另外，我也反复强调，企业的创新和变革一定要结合自身情况，不要将其他企业的经验照抄照搬。在各种发展模式和创新的选择中，没有最好的，只有最适合自己的。如果不结合自身情况盲目照搬，不仅很难成功，还有可能承受更大的风险。
本届协会只剩两个月了，今年10月我们将完成协会换届工作。感谢大家多年来对协会工作的支持，感谢各位近四年来创造性的工作！正是有了你们的积极参与和辛勤付出，行业才有可能在困境中崛起，才有了今天在社会政治经济中日益重要的地位。
因此，我还要借这次会议的机会，再次重复我在今年理事会上发出的呼吁，希望更多的企业顺应时代潮流，以实际行动加入到转型升级的行列中来，看清形势，把握机会，找到适合企业发展壮大的契机和路径，实现困境中的突围，共同开启行业可持续发展的新局面。
谢谢大家！
清城区住建局落实物业小区新型冠状病毒疫情防控工作简报
为切实落实广东省、清远市重大突发公共卫生事件一级响应的部署要求，进一步做好新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作，保障广大市民健康安全。我局认真部署，于1月24、26、27日多次通过清远物业管理协会会员群，清城区物业管理区等AAA群，向辖区内各物业公司及物业小区转发省市关于做好新型冠状病毒疫情防控等相关通知，对物业小区开展疫情防控工作。
一、要求物业服务企业要切实做好物业管理区域的环境卫生管理和消毒工作，迅速对卫生死角进行一次全面排查和清理，进一步加强共有部位的卫生清洁，定期对垃圾收运点、电梯等封闭空间、人员密集场所等重点区域进行彻底消毒。
二、要求物业服务企业组织、督促从业人员做好自我防护措施，对从事清洁、接待等工作的，要根据需要配齐防护口罩、手套、雨靴等防护工具，并做好自身的清洁、消毒工作。
三、配合做好联防联控工作。各物业服务企业要按照属地政府防联控工作。一是落实重大事件报告制度，一旦发现管理区域内发生疫情或不配合疫情防控的行为的，要及时向相关部门如实汇报。二是积极配合开展宣传引导，及时将政府部门发布的权威信息和疫情防控指引通过AAA公众号、业主AAA群、小区宣传栏等途径进行推送，引导业主科学防控、避免恐慌。三是做好登记管理工作，进一步加强对来访人员和车辆的登记管理，有条件的可在主要出入口设置体温测量仪，对可疑的来访人员，可加强盘查或提醒被访业主加强防范。
物业公司党委2021年度党建工作自评情况报告
今年以来，在x公司党委的坚强领导下，在x公司党建部等相关职能部门的帮助下，物业公司党委坚持以总书记新时代中国特色社会主义思想为指引，全面提升党的基础建设，扎实开展党史学习教育，持续推动党建工作与经营管理深度融合，不断强化党风廉政建设和意识形态工作，为公司持续健康发展指明了方向、提供了动力。现将有关情况报告如下。
一、主要工作成效
（一）强化政治统领，加强政治建设
把党的政治建设摆在首位，深入学习总书记新时代中国特色社会主义思想，扎实开展党史学习教育，坚持将学习教育、调查研究、检视问题、整改落实有机融合、贯穿始终，坚持党委会第一议题学习x次、中心组学习x次、支部学习x次、书记、党员讲党课x次，不断增强“四个意识”，坚定“四个自信”，做到“两个维护”。
（二）持续强化党建引领，推动公司发展
始终把党的建设作为推动公司建设和发展的根本保障，以“拓市场、控成本、保绩效”为经营方针，党建工作围绕中心、服务大局，不断推动公司健康发展。物业公司租赁车辆从组建之初的x台增加到20XX年底的x台，物业服务业务不断扩大，从组建之初人工成本x万元增加到20XX年底x万元的背景下，仍然实现了公司综合效益稳步提升。
（三）加强组织建设，扎实开展党史学习教育
围绕党史学习教育主题，以引领式、体验式、互动式、自主式四种模式开展讲党课活动6次，突出“带动学”、“实践学”、“多向学”、“线上学”，从而提高党课质量，提高党员的参与意识。一是创建物业特色学习平台。创建“学习·实践·提升”物业大讲堂，先后开展“学党史、知党情、跟党走”党史学习教育、“守住底线、不碰红线”党风廉政教育等专题学习，充实了物业公司党员教育体系，调动了党员学习的积极性和主动性。二是运用“党建网络+”开展线上教育。利用餐厅视频平台，于午餐时间播放《党史故事100讲》、《敢教日月换新天》等6部党史专题节目。利用物业公司党史学习AAA群开展“党史知识每日一学”活动，充分利用党员“碎片化”时间开展学习教育，拓宽了学习渠道。三是组织实践锻炼。充分利用北京周边区域的红色教育资源，先后组织全体党员参观“伟大征程—庆祝中国共产党100周年”特展，瞻仰狼牙山纪念馆、白求恩柯棣华纪念馆、晋察冀边区革命纪念馆，观看红色电影，切身感受红色精神、赓续红色基因，继承和发扬革命先烈勇于奉献、不怕牺牲的精神，不断感染、激励党员。
（四）加大人才培养，强化队伍建设
按照x公司教育培训工作计划要求，结合自身情况，研究制定年度《物业公司党员教育培训工作计划》，建立健全了加强党员教育管理的长效机制，把党员教育培训作为党建工作的重要内容，做到坚持不懈、常抓常新。积极参加x层面举办的党组织书记、党务工作者培训班；发挥自身党建工作合力，借鉴x经验做法，组织所属党员集中培训，鼓励党支部开展内训，确保落实好党员教育培训学时要求。
（五）加强廉政教育，筑牢思想道德防线
认真落实“两个责任”，制定各部门党风廉政建设履责要点，学习党风廉政建设相关制度文件，积极发挥监察、审计、财务等专业协同监督作用，全过程参与公司车辆购置处置、物资采购、物业外包项目等经营活动，共同防范风险。全面梳理各部门廉政风险点，认真开展公司范围内党风廉政约谈工作。盯紧重要时间节点，在节假日前期发布廉政警示，落实“双签”报告制度，坚决遏制“节日腐败”。严格执行x公司《贯彻落实中央八项规定实施细则的实施办法》，坚决查处“四风”问题。
二、目前存在的短板弱项
一是公司起步晚、体量小、人员少，兼职党务工作人员无经历经验，党建工作系统性和专业性有待提升。
二是如何丰富教育形式，如何提高“三会一课”质量，如何创新党建活动载体值得探讨。 【更多免费素材，微信lbgzkf1 】
三是领导干部“一岗双责”意识有待强化，对风险点的常态化监管有待加强。
三、下一步改进措施
一是强化政治引领。持续学习贯彻总书记新时代中国特色社会主义思想，及时跟进学习总书记重要讲话和重要指示批示精神，坚持理论指导实践，把学习成果转化为引领公司发展的动力。
二是夯实党建基础工作。严格落实《党章》、《条例》、《准则》等工作规范要求，持续加强党委和支部标准化建设，确保党建基础工作成效。坚持打造“学习·实践·提升”物业大讲堂活动品牌，丰富党建工作载体，提升党建工作质量。
三是建强干部员工队伍。制定物业公司人才队伍建设规划，加强干部和专业人才培养力度，支撑物业公司健康稳定发展。
四是强化作风建设。严格落实“一岗双责”，压紧压实“两个责任”，认真贯彻落实中央八项规定精神。抓好巡视巡察问题整改，营造“干事、干净”的浓厚氛围。
物业小区管理工作总结
随着棚户区改造的深入推进以及城镇化建设的不断推进，物业服务行业在经济和社会发展中的地位日益突出，对于美化城市形象、改善居民居住环境、构建和谐社区都发挥着非常重要的作用。以提高物业企业服务质量为重点，以推进物业服务管理规范化、长效化为目标。现将XX镇物业管理工作做如下汇报：
一、城区住宅县区及物业管理现状
目前县城区域内共有Ｘ个小区，Ｘ家物业服务企业，住宅小区总面积约Ｘ万平方米，有物业管理小区Ｘ个，物业服务率达到Ｘ%，其中：回迁安置住宅小区Ｘ个，商品房小区Ｘ个，管理较为规范的是浍河欣城住宅小区；无物业住宅小区（老旧小区）Ｘ个。
二、工作开展情况
（一）推行社区居委会直管模式
由社区成立业服务企业，作为社区的集体企业，由社区书记担任物业服务企业法人代表公开聘用项目经理，从业人员优先从本社区内聘用有劳动能力的低收入人员和失地农民中。例如，尚达欣城小区是二号棚户区回迁安置住宅小区，作为XX镇和县住建局回迁安置物业服务试点小区，由西关居委会成立的物业服务企业进行管理的小区。该类管理模式推行近一年后，体现的管理优势较为明显：一是物业服务企业与业主的矛盾减少了，由于社区的介入，做到了出现问题解决不出小区；二是社区物业服务企业本着不盈利或微利的经营理念，解决了外来企业追求利益提高物业费用问题；三是为推行“四位一体”管理模式理顺了关系。对于有安置小区的张洪和东风两个居委会，继续安排成立了社区的物业服务企业，目前正在同建设安置回迁小区建设企业沟通对接。
（二）推行业主代表管理模式
对于部分小区的业主委员会不能正确履行职责现象，XX镇XXX在碧桂苑、湖抱人家两个回迁小区推行了业主代表模式，在小区内根据单元楼的户均情况，以楼栋或单元为单位，推选出楼栋长或单元长作为业主代表，在社区党组织的统一领导下参与小区公共事务管理。该类模式的优点：一是推选的面缩小，以楼栋或单元业主选代表，相互之间比较了解，楼与楼、单元与单元之间不交叉，避免了整个小区选业主委员会的人员，很多业主在不了解人员的情况下盲从现象；二是推选出的业主代表对于本栋或本单元的情况熟悉，解决问题有相对的独立性。目前正在向安置回迁小区逐步推进。
（三）推行物业服务企业直选模式
部分小区的前期物业服务合同相继到期，续签和选聘物业服务企业是业主最关心，也是矛盾最为集中的问题，在翠湖花园小区Ｘ年直选方式招聘新的物业服务企业的成功范例上，通过不断总结问题、经验后，在碧桂苑、湖抱人家两个回迁小区继续推行物业服务企业业主直选模式，平稳的选出来新的物业服务企业，目前正在进行交接。
（四）畅通业主问题反映渠道
镇物业办设立了监督举报电话，网上举报电子邮箱并安排专人负责，对于业主反映的问题及时交办给社区和物业服务企业，并规定整改时限。完成后及时将整改结果反馈给信访人。做到了不推诿，不扯皮，接待有记录，交办有时限，整改落实有跟踪，反馈有结果。
三、存在问题
（一）物业管理联席会议制度作用未发挥。解决问题化解矛盾的工作合力没有形成，对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措施。
（二）物业服务质量滞后的矛盾日益突出。城区房地产业的迅速发展和回迁安置小区逐年递增，近几年来物业公司数量大幅增加，但从总体看，发展不平衡，于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，企业抗风险能力差。
（三）进一步规范物业管理模式。物业企业服务意识不强，经营管理不规范，缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明不规范，为管理带来很大困难。
三、下步建议
一是坚持“责任明确、综合治理”的原则。通过物业服务企业自查自纠与行业主管部门检查督促相结合，全面规范和重点提升相结合，专项整治与长效管理相结合的办法，加强整改整治，以达到促进县城住宅小区物业管理面貌明显改观。
二是加强物业管理招投标的监督和指导。全面推行前期物业管理招投标机制，按照《XX省物业移交接管验收暂行办法》严格落实，相关部门监督指导开发商和物业服务企业，按照接管条件、接管内容和接管程序，及时做好验收资料的移交工作。
三是加强对前期物业管理备案的监管。针对前期物业管理备案中出现的新情况、新问题，重点做好有关物业管理区域的界定以及管理方案的可行性等情况的审核把关，从源头上维护广大业主的权益。
四是加强开发商和物业服务企业接管监督。五是加强对物业服务企业退出项目的监管。监督物业企业按照规定程序退出项目机制，并把资料和物业管理用房的移交等作为监督的重点，进一步规范企业退出行为。
各位领导，规范物业管理的工作任务对于XX镇还很艰巨，要做的工作还有很多，在今后的工作中我们将不断探索物业管理思路，吸取外地物业管理新的经验模式，立足于增强人民群众获得感、幸福感，不断完善物业管理工作机制，全力推进物业管理工作规范发展，为全面建设新时代“高特美强”新X镇继续努力奋斗。
物业人员2021年个人工作总结
2021年即将结束，回首这一年来的工作，在公司领导和同志们的关心和帮助下，我始终秉承“精心、诚心、热心、耐心、爱心”的服务理念，为小区住户提供各种物业服务，经过自己的努力工作，取得了一定的成绩，同时也发现了自己的不足。现将工作总结如下：
一、自觉加强学习，提高能力素质
着力加强政治理论学习，坚持以总书记新时代中国特色社会主义思想为指导，增强“四个意识”、坚定“四个自信”，做到“两个维护”，始终在思想和行动上做到与党中央保持高度一致。工作以来，自己能够认真学习总书记新时代中国特色社会主义思想、党的十九大和十九届历次全会精神，自觉用新理念新思想新观点改进和提高自身工作水平，努力学懂弄通做实，力求做到学思用贯通、知信行统一。通过学习进一步强化了政治理论基础，坚定了理想信念，拓宽了知识面，切实在学中干、在干中学，以科学理论指导实践、推动工作。
二、心系本职工作，认真履行职责
工作上对待自己的本职工作能够认真履职尽责，在工作中力求严谨细致，一丝不苟，确保上报及时、传达准确、统计详实、工作中没有出现较大失误和纰漏，具体做好了以下5个方面工作：一是积极做好物业费收缴相关工作。从去年6月份刚开始接管物业工作，头绪较多，能够充分与居民打成一片，尽快熟悉情况，摸清底数，在积极做好相关宣传工作的同时，为小区住户进出小区加更方便，办理门禁卡161张，及时跟进每一个住户来访问题的落实情况，做到事事关注，件件有回音，以便及时为业主排忧解难。通过优质的服务，得到了大部分住户的认可，为物业费收缴打下了较好的基础。目前，东区住户共xxx户，现收缴物业费xxx户，收费：xxx万元，收缴率xxx%，圆满完成预期收缴任务。二是车辆管理工作。车辆登记录入工作。由于院区停车空间有限，住户机动车停放较为紧张；很多住户反应小区内停车困难问题，为此，物业将重新核定小区内的车辆信息，对各位住户的车辆进行登记，截止2021年12月先后进行了住户车辆重新登记核实和对小区住户进行入户发放车辆管理意见征询函，登记核实录入停车系统车辆信息226辆，发放意见征询函xxx户，让广大业主发表自己的意见，收集业主的好建议，以确保停车管理规定得到业主支持，制定的措施和要求具有合理性和可行性。停车划线工作：为了进一步加强小区车辆管理，9月17日，xxx进行了车位施划，此项工作得到了物管会和小区居民的大力支持，在划线过程中，需要不断地挪动车位，大多数居民在划线当天，都在家中留人或者提前在物业办公室预留车钥匙，以配合划线工作。通过大家的努力，用两天时间，圆满完成了划线工作。共施划车位xxx个。三是完成日常接待来访工作。积极为业主解决困难，接听电话用语规范有耐心，记录业主来电和报修和接诉等服务事项，并协调处理结果，及时反馈信息，电话或入户回访业主，根据报修内容积极进行派工，争取在最短的将问题解决。共接待来访业主xxx人次。其中报修xxx次，处理居民投诉xxx次。特别是工程遗留的大部分住户窗户故障问题，我能够对业主报个问题进行登记梳理，积极协调，为28家住户统一修理解决故障。四是严格规范住户装修工作。对各住户的装修情况进行每日例查，随时关注装修垃圾的清理和搬运工作；监督施工单位严格按照施工时间进行作业，防止扰民的情况发生。共办理业主装修xxx户。五是统筹做好10号楼地下室借用登记、签约工作。为感谢小区业主对物业工作的支持，根据部分业主储物需求，经华馨泰物业党支部研究，拟将xxx号楼地下部位空间为小区业主提供物品储藏服务。共签约有需求业主xxx户。
三、不忘党员身份，严格自我要求
坚持严格要求自已，始终把忠诚、干净、担当作为对自我的要求，坚持老老实实做人、扎扎实实学习、踏踏实实干事。在工作中，时刻牢记自己党员身份，以制度、纪律规范自己的一切言行，主动自觉地参加“三会一课”，认真撰写学习笔记，谈体会、做发言。积极向党组织汇报自身学习和思想情况，按时足额交纳党费，主动接受党组织的教育、帮助和监督。严格遵守各项规章制度，尊重领导、团结同志，谦虚谨慎，戒骄戒躁，虚心听取领导和同事的批评和建议，并积极改正，在华馨泰物业工作学习生活上未发生任何违纪违规的行为。
回顾工作，自己在理论素养、能力素质上都有所提升，但对照领导的要求还存在一定的差距。我在今后的工作中会不断总结经验和教训，改进工作方法，创新工作方式，抓好各项工作的落实，做一名华馨泰物业的宣传者和执行者。2021年收获进步，经历困难，感受启迪。2022年我会一如既往，脚踏实地加油干，不负领导的关心和同事们的帮助，努力干好本职工作，积极发挥好党员先锋模范作用，为推动xxxxx高质量发展，作出积极贡献。
物业公司2021年工作总结
2021年在物业管理有限公司和分行的正确领导下，按照有限公司适应新形势下对物业管理工作的发展要求，强调“服务上层次，管理上台阶”的理论，通过分公司全体员工的共同努力，分公司顺利完成了物业交接业务，经过一年运营，各项业务逐步步入正轨，得到了分行的一致好评，现将2021年全年重点工作总结如下：
一、工程服务重点工作
工程部作为物业设施保障单位，承担着分行办公楼各项设备设施保障工作，一年来工程部按照分行和公司要求，积极响应，按计划开展各项设备设施维护保修，确保了设备设施正常运转。一年来完成了以下工作：
1、处理设备设施报修x次，及时排查了故障，确保了设备设施正常运转；
2、完成了空调设备机房维修改造工作；
3、完成了办公大楼、办公室墙面刷白工作；
4、完成了分行及下属支行用电、消防隐患排查工作；
5、完成了分行办公大楼地下停车场排水设施检查及检修工作；
6、完成了大楼仓库灯光设施检修工作；
7、完成了地面停车场设备设施检修工作；
8、定期开展配电柜、空调、阀门等设备设施检查、维护及保养工作；
9、定期开展绿植修剪及保养维护工作；
10、定期开展办公大楼饮用水安全检查及滤清器更换工作；
11、完成了电梯例行保养检查工作，及时处置电梯故障，确保电梯安全运营。
二、综合部重点工作
综合部主要负责后勤工作，负责人力、财务、采购等工作事项，把置业相关制度灌输给员工，发挥部门管理人员模范带头作用，带领全体员工转变观念统一思想，提升执行力及工作效率，为更换的服务分行打下良好基础。一年来完成了以下工作：
1、完成物业合同拟定，物业合同的签订与物业费的报销，各项费用报销等等；每月的薪资、福利核算等等;分行租赁楼层的水电气管理等。
2、每日协助分行办公室领导做好分行库房管理工作，做好台帐，分行食堂的管理工作，良好地完成了三年的审计大检查。
3、完成了员工资料收集、系统维护，合同签订，人员缺编招聘等工作；
4、完成了财务事项如薪资、社保、个税、费用上报等工作；
5、每月月初按照公司要求，合法合规采购保洁物品，每月月中对保洁物资数量核算，确保保洁消耗品正常领用。
6、每月底同环境主管对库房消耗品进行物资盘点，复盘上月物资、本月入库、当月出库物资台账。
三、客服部重点工作
客服部主要负责为分行提供会务服务、收发文件、快递收发、前台接待等工作，经过不断磨合和能力提升，客服部兢兢业业，努力做好各项服务接待工作，不断提升自身工作能力和效率，确保了客服服务工作有序开展，一年来完成了以下工作：
1、全年完成会议服务x场，大型会议x场。共青城的一季度经营工作会议及党建；XX的三季度经营工作会议及党建会议，都优秀的完成了办公室领导的工作安排，服务工作得到了全行各部门中层领导的认可。 【更多免费素材，微信lbgzkf1】
2、协助完成了分行华中审计工作中的后勤保障和日常接待、会议接待等。VIP服务员的每日的日常接待，会议接待，邮件派送等等都无出错率，无投诉。
3、强化内部管理，提升员工综合素质和技能，建立仪容、着装标准和服务标准，标准实施后客服部每一位员工统一着装，挂牌上岗，妆容得体。对上级领导、行内同事所提出的要求规程操作，贯彻礼貌待人、化解矛盾、微笑服务等。
4、建立岗位职责，明确员工职责，责任落实到位，开展制度、标准和操作规范培训，确保工作不遗落，服务质量口碑优质。
5、按要求完成每日工作日志、文件归档、文件记录发放等工作。
6、每日巡查会议室上报巡查结果，从8月x日至今，一共布置了会议共x场，无投诉现象，有问题通力合作，同心协力。
7、每星期组织员工培训相关技能，并在干中总结，反思工作中的不足；大大提高了全行员工的满意度。
四、保洁部重点工作 【更多免费素材，微信lbgzkf1】
保洁部承担办公大楼的清洁卫生工作，确保办公区域有一个良好的工作环境。一年来完成了以下工作：
1、对员工开展安全培训，提升员工作业安全意识。利用晨会进行安全培训，要求上下班路上注意安全，骑行电动车应遵守交通规则，不可太快；针对高处作业必须2个人配合的情况下才可进行，不可单独操作；防疫期间不可外出去人流量多的地方，工作区域必须戴口罩，做好防护措施；违规电器不可带入大厦使用。
2、提升清洁清扫作业验收标准，在现有的基础上不断强化工作区域卫生细节的处理，紧抓细节卫生。加强员工培训，针对在职员工和新入职员工进行示范培训，提高员工的专业度和工作积极性；加强标准执行力度，按楼层划分区域，明确工作内容；加强了对工作区域巡查频率，重点对卫生间、电梯、大门口巡查，做到干净无污渍；每日检查，在检查工作中，注意细节卫生，发现问题及时提出改正。
3、完成了分行大楼内的公共区域、办公区域、消防通道的每日卫生清扫工作，每周地毯、地面的定期清洗和保养工作，部分楼层的地板养护等等，大楼门口的绿化修剪，鱼池卫生清洗，地库停车位的卫生清理工作等等。
五、2022年工作计划
2022年分公司将继续秉承客户为中心的服务理念，不断提升服务质量，围绕工程、客服、保洁三块业务提升效率和质量，为分行做好后勤保障工作，现将2022年工作计划汇报如下：
1、策划年度经营目标，拟定2022年服务合同，并完成合同续签工作。
2、完善、优化服务制度、流程和标准，加强服务人员培训，提升员工服务意识，为行员提供更加优质的服务。
3、制定设备设施维护保养计划，确保设备设施正常运营。
4、继续做好绿植维护、办公楼、食堂等卫生保洁工作，确保行员有一个舒服的办公环境和安全用餐体验。
5、继续做好会议服务后勤保障工作，确保会务工作圆满完成。
2021年某市物业管理总结暨经验做法
物业服务管理直面千家万户，是群众关注的焦点、城市治理的难点。近年来，某市以打造标准化物业服务为目标，以推进“红色物业”建设为主线，进一步理顺物业管理机制、完善行业管理制度、狠抓物业规范管理，全市物业服务管理质量稳步提升。目前，全市有注册物业企业xx家，从业人员xxx名，现有住宅小区xx个，其中成立业委会的xx个、占xx%；选聘物业公司管理的xx个，占xx%，由街道社区托管业、业主委员会自管的xx个，占xx%。
一、着力打破行政“壁垒”，进一步理顺管理体制。物业管理是一项复杂的民生工作，工作难度大、矛盾问题多，需要多个部门、多个单位密切配合、协同推进。为切实解决物业无人管、相关部门推诿扯皮的问题，某市制定出台了《加强市区物业管理工作的实施方案》，进一步厘清了市、县、乡（镇）、社区四级物业管理权责，健全了责任体系，确保了物业服务管理事事有人管、件件有人抓。建立健全了由xx个职能部门组成的市区物业联席会议制度，进一步强化联动配合，切实形成了高效顺畅的物业管理新机制。积极探索将物业管理纳入社区治理体系，把物业企业管理权、监督权、考核建议权下放街道，构建完善了党建引领下的共商共建共治共享的基层社会治理新格局。
二、着力扎紧制度“笼子”，进一步规范物业行为。物业管理不到位、不作为、乱作为一直群众反映强烈的突出问题。近年来，某市坚持从健全制度机制、搭建标准体系、强化行业监管等方面多管齐下，不断规范物业服务管理行为。在制度建立方面，制定出台前期物业招投标、物业承接查验及物业纠纷投诉处理机制，切实从源头防范和化解物业矛盾纠纷。成立工作专班，聘请专业法律团队，先后召开座谈调研xx场（次）、发放调查问卷xx余份，累计征求意见建议163条，高标准启动《某市物业管理办法》修订工作，推动物业管理工作规范化、法制化。在标准体系建立方面，探索建立“以质论价、质价相符、合同约定”的服务收费体系和收费调控长效机制，明确物业服务等级标准和收费标准，推进住宅小区物业服务分级管理，打造标准化物业服务模式。在行业监管方面，积极搭建信用管理信息平台，健全物业企业准入退出、价格调整、信用评级、失信惩戒等制度，着力构建了良性循环可持续发展的健康市场。
三、着力破解物管“瓶颈”，进一步改善人居环境。老旧小区治理历来是城市治理中的一大难题。近年来，某市不等不靠、主动作为，积极争项目、争资金，抢抓机遇实施老旧小区改造，累计完成投资xxx亿元，改造老旧小区xxx个，惠及住户xxx万户。同时，为着力破解老旧小区改造后返旧、返脏的“老大难”问题，确保老旧小区改造成果留得住、可持续，积极探索实行市场化、自管型、兜底式等模式，针对规模较大或可以划片整合的老旧小区，由社区指导组建“红色业主委员会”，公开选聘物业企业，实现统一的市场化、社会化物业服务；针对独栋楼、散居楼等，由社区党组织牵头，组织发动热心公益或退休老党员、居民党员等组建“红色物管会”等自治组织，实现自我自管、自我服务；针对其他老旧小区，采取市场运作、低价有偿等方式提供基本物业服务，实行兜底管理，确保老旧小区常维常新。
四、着力注入红色“基因”，进一步提升管理实效。充分发挥党组织在社区治理和服务中的领导核心作用和“桥梁纽带”作用，全面启动实施“红色物业”建设行动，切实让党的旗帜在物业服务行业飘起来，不断提高物业服务管理实效。坚持行业指导、属地主抓、应建尽建，推动符合条件的物业企业全部建立党组织，进一步扩大物业服务企业党组织覆盖率。坚持“业委会成员党员比例不低于50%、主任一般为党员”，督促街道社区指导符合条件的小区成立业委会，并积极推荐业委会委员、物业企业负责人中的党员担任社区党组织兼职委员，强化党组织对业委会领导。坚持注册备案同步采集党员信息、业务考核同步考评党建成效、信用管理同步记录党建情况、日常巡查同步检查党建工作，切实以高质量党建引领物业行业高质量发展。
在全市城市社区网格化建设暨“红色物业”推进会议上的讲话
同志们:
今天这次会议，主要任务是深入贯彻落实市委部署要求，大力推进XX专项行动，研究部署城市社区网格化建设和“红色物业”有关工作。第一阶段，大家实地观摩了XX网格、XX小区、XX社区、社会治理综合服务平台，这四个现场都很有特点，也很务实，希望大家结合自身实际，把听到的、看到的、学到的带回去，真正结合到工作中去。刚才，XX街道、XX社区、市物业服务中心、XX物业公司有关同志作了表态发言，态度坚定,目标明确,措施有力。过会，XX主席还要讲重要意见，大家要认真学习领会，抓好贯彻落实。下面，我就做好具体工作讲四个方面的意见。
一、充分认识城市社区网格化建设和“红色物业”对推动城市基层治理的重要意义
创新城市基层治理是新时代新命题，是夯实城市基层基础的关键之举。为加强城市基层治理，中央印发了《关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见》，明确了城市基层党组织要建设成为领导基层治理的战斗堡垒，提出“做实网格党建，促进精细化治理”“加强社区物业党建工作”等要求，城市网格化治理与“红色物业”成为中央的顶层设计。我市在加强城市基层治理上先行一步，X月份，按照市委要求，组织实施了XX专项行动，着力构建党建引领城市基层治理体系，做了大量的工作。在城市社区实体化建设方面，将城区XX个居委会重新规划调整为XX个城市社区，选优配强社区党委班子，招聘XX名城市社区工作者充实社区工作力量，城市社区初步实现实体化运行。按照XX户左右的规模将城区划分为XX个网格，择优选聘网格管理员，并组织业务培训。大力推进小区业委会组建工作，全市XX个物业服务企业管理的小区中，XX个组建了业主委员会，XX个即将完成组建；全市XX家物业服务企业，XX、XX等XX家企业建立党组织，实现了党的组织覆盖。组织XX个市直机关企事业单位党组织、XX名在职党员到社区“双报到”，在助力国家卫生城市创建、扶贫攻坚等方面发挥了较好作用。我市完善城市基层治理网格化体系做法在《XX》刊发；XX市委XX书记在XX社区调研时听取了我市城市社区建设情况汇报，并给予了充分肯定。成绩的取得，离不开在座各位的共同努力，但我们也要清醒的看到存在的问题。如，有的街道、社区对党建引领城市基层治理的新理念还没有树立起来，部分街道、社区党组织书记思想观念仍停留在原居委会管理模式上，对城市治理体制变革推进力度不大；有的街道、社区统筹协调能力不强，对共驻共建共享格局认识不到位，没有发挥街道、社区党组织区域内的领导核心作用；有的社区网格没有做实，部分网格管理员还没有上岗，有的网格员没有发挥应有作用，没有上报过有效信息；住宅小区问题矛盾仍然比较突出，占政务热线反映问题的比重还比较大，居民诉求解决渠道不够畅通，等等。这些问题，需要大家认真研究，尽快加以解决。
二、坚持党建引领基层治理，扎实做好城市社区网格精细化建设
网格是社区工作触角的延伸，只有网格做实了、做精了、做细了，才能及时掌握解决居民的诉求，实现“小网格”“大服务”。
一是规范整合社区网格设置。完善以党建为引领的网格化体系建设，建立“社区党委—网格党支部—楼栋党小组”党组织体系、“居委会—居民小组—居民代表”居民自治体系、“社区—网格—楼栋”综治网络体系，实现党的组织、居民自治、综合治理体系的有机融合，推动网格党支部书记、居民小组长、网格长“一人兼”，实现“上面千条线、下面一张网”。在全市城市社区推行“多网合一”网格运行模式，推动实现党员服务网、行政服务网、物业服务网、业主监督网、文明实践网五网合一，充分发挥网格治理合力，有效处理实际问题。坚持因地制宜，在每个网格至少配备1名网格员基础上，建强专兼职网格员队伍，吸收社区优秀党员、驻区单位党员、社区民警担任网格协管员。XX社区提出了“XX”的倡议，组织辖区内热心党员群众夜间巡逻，不仅创造了安全的生活环境，还充分调动了居民参与社区事务的热情。
二是建立“1+4+N”网格党组织体系。要健全完善网格党组织，逐步实现党的组织和工作在网格的全覆盖。推行“1+4+N”模式建立网格党支部，（“1”即1名网格党支部书记，一般由网格长兼任，“4”即行政服务网、文明实践网、物业服务网、业主监督网负责人，N即吸收多方社会力量进入网格党支部，担任支部委员等职务），有条件的同步成立支部委员会。对于临时达不到成立支委会条件的，可先设立1名党支部书记，逐步推开。下步，对于党员组织关系转入居住地较多的网格要建立实体化网格党支部，逐步实现网格实体化运行。在小区内利用党群驿站、公益性用房等建立网格党组织活动阵地，规范坐班值班制度，明确服务清单、处置时限、派单流程等，为居民提供及时有效的服务。
三是建立网格化矛盾诉求处理机制。充分发挥网格党支部作用，重点打通社区治理的神经末梢，成立楼栋党小组，打通服务群众最后一百米。积极运用AAA群、APP等信息化手段，完善工作机制，及时收集和解决居民诉求。建立社区党委、网格党支部、楼栋党小组三级AAA群，充分吸收社区民警、片警加入，增强处理危急事件的能力。XX社区探索建立社区党员群、小区曝光群，畅通了居民诉求反映渠道，政务热线由原先每月110多起，下降到现在每月10多起，成效明显。全市统一设计网格、楼栋党组织信息公示模板，在重点线路、显要位置公示网格党支部书记、网格员、楼栋党小组组长、党员中心户等人员的姓名、职务、电话、职责等基本信息，方便居民及时联系反映诉求。抓紧时间开发社区居民信息采集手机APP，街道社区尽快组织网格工作人员入户采集居民信息，摸清家底，从而更好的开展工作。以解决群众诉求为中心任务整合居民自治、结对共建等资源，统筹协调市直部门单位、各镇街力量，以网格为基本单元做好矛盾调处、民生服务、综合执法等工作，形成治理合力，实现“小事不出网格、大事不出社区”的效果。
三、深入推进“红色物业”，切实提升服务城市居民水平
从近几年群众关注的焦点来看，小区物业问题已成为社会治理的痛点、难点和堵点，市长热线、信访反映的问题中小区物业问题占很大比重，已经严重影响了居民生活质量水平，必须下大力气根除顽疾，扫除弊病，解决到位。
一是着力解决物业党的组织覆盖力。提升党的组织覆盖力是提升基层党组织组织力的前提，要不断加大物业管理行业、物业企业和业委会党组织的组建力度。市级依托住建部门组建市物业管理行业党委，负责对物业行业服务管理和党建工作的指导、监督，制定和实施全市物业管理行业党建工作规划，督促物业协会加强行业自律管理。要成立小区业主委员会党组织，充分吸收小区内党员骨干、小区物业企业党员任班子成员，积极推动业委会党组织班子成员、优秀党员业主担任委员候选人，提倡业委会党组织书记通过法定程序担任业主委员会主任，实现“一人兼”，其中原则上业主委员会成员中党员占比不低于50%。在社区党组织的领导下，有3名以上党员的物业企业单独成立党支部;不足3名党员的物业企业采取联合组建、挂靠组建的方式成立联合党支部。对暂不具备单独组建条件的，通过选派党建工作指导员、推荐党员职工等方式，强化工作覆盖，为建立党组织创造条件。通过逐步建立党的组织和工作的规范化运行体系，推进业委会和物业企业的规范运行，到XX年底，力争实现物业企业和业主委员会党的组织覆盖和党的工作覆盖达到100%。
二是着力解决物业服务全覆盖问题。我市住宅小区物业服务管理情况各不相同，要根据不同类型小区特点，全面摸清物业服务管理情况，因地制宜、分类推进。对专业化物业小区，要摸清居民基本结构、业主委员会运行情况、物业企业基本情况，推动形成街道社区党组织领导下的居民委员会、业主委员会和物业企业多方联动机制。镇街区要加强物业服务量化考核及监督检查，建立“红黑榜”制度，规范物业行为。对自行管理的住宅小区，要在登记服务内容、收费标准的基础上，充分用好区域共建力量，通过党建联建、认领共建项目等方式，指导规范开展服务。对无物业管理和弃管小区，街道、社区应当进行兜底管理，探索物业管理补贴机制。可通过引入公益物业企业等方式进行过渡解决，在查明弃管原因的基础上，加快明确物业服务管理模式，并及时指导成立业委会或居民自治小组，开展物业服务管理。
三是着力健全机制、提升服务质量。一是建立“四位一体”管理机制。推行街道社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业企业共商事务、协调互通的“四位一体”管理机制。街道党工委牵头召开物业管理联席会议，协调解决物业服务管理有关具体事项，指导社区党组织抓好业主委员会、物业企业党组织建设和联动服务机制建设。社区党组织要把业主委员会、物业企业党组织纳入网格党建，指导、监督物业企业、业主委员会认真履行职责，提高服务质量。支持物业企业党组织负责人、业主委员会党员委员担任街道、社区党组织兼职委员；注重推荐社区“两委”成员、网格长、优秀党员业主等担任业主委员会委员候选人，通过法定程序进入业主委员会，有条件的可兼任业委会主任，实现“双向进入、交叉任职”。二是增强做群众工作能力。要注重从机关在职党员、“三官一师”（即法官、检察官、警官、律师）等人员中挑选具有较高威信威望、较好群众基础和较强服务能力的党员骨干，加强党员楼栋长队伍建设，组建议事团队、治理团队，履行“监督员”“调解员”“服务员”等治理职责。
四、加强组织领导，保障城市基层党建工作顺利推进
一要压实工作责任。责任压得紧，任务才能落得实。XX行动领导小组办公室要发挥牵头抓总作用，网格化管理服务、住宅小区综合治理工作推进组要抓好指导督促协调，街道社区要切实抓好社区网格化建设和“红色物业”工作落实落地。组织、政法、民政、住建、公安、大数据等相关部门单位要按照任务分工，建立完善工作推进机制，建立健全信息共享、情况通报等工作机制，切实形成健全网格化和“红色物业”建设的工作合力。
二要加强督查指导。将城市社区网格化建设和“红色物业”工作纳入基层党建工作考核，作为镇（街、区）党（工）委书记抓基层党建工作述职评议考核和市直部门主要负责人述职评议考核的重要内容。街道社区要切实落实网格员工作定期考核通报和物业企业“红黑榜”制度，对做得好的表彰奖励，对工作不力的及时进行处理，确保网格化建设和“红色物业”工作顺利推进。
三要营造浓厚氛围。及时梳理总结城市社区网格化建设和“红色物业”工作行之有效的经验做法，发现、选树一批先进典型，加大表彰推介力度，发挥示范带动作用，以点带面推动整体提升。注重通过报纸、广播、电视、网络等新闻媒体对网格化建设和“红色物业”工作的正面宣传和舆论引导，营造党建引领城市基层治理工作的浓厚氛围，努力打造城市基层党建工作品牌。
物业管理工作汇报
今年以来，我办始终把物业管理作为基层社会治理体系建设的关键性工作，跟进指导规范，强化协调服务，有力地推进了居民自治和社区治理工作。主要做了以下四个方面的工作：
一、力量下沉，全力构建社区治理工作体系。我办始终把小区楼院物业管理作为加强社区治理的主要抓手。在街办，由街办主要负责人牵头抓总，确定一名副主任专门负责，网格化联动中心统筹协调，社区服务中心具体推进，保证了物业管理工作随时抓促、常抓不懈。在社区，我们按照“便于管理、便于服务”的原则，以社区人口为基数，以小区、街巷为边界，综合地理布局、道路走向、人口密度、工作难度等因素，将辖区科学划分管理服务网格XX个，将各小区、楼院等社会单元全部纳入网格之中，选配网格长X名、网格员XX名、楼栋长XX名，全力推行网格长、网格员、物业公司及业委会、楼栋长层级负责、划格包干制度，全面下沉工作力量、延伸服务触角，初步构建起了街道、社区、网格、物业公司、业委会五方联动的社会治理工作体系。
二、试点带动，全力规范物业管理服务工作。面对辖区老旧小区管理乱、问题多这一实际，街办抢抓区委、区政府引进XX诚关物业集团入驻XX的大好时机，积极与XX诚关物业服务集团对接，将XX小区确定为试点小区。为确保物业公司成功入驻，街办社区积极组织召开业主大会，选举产生业主委员会，成立居民自治组织主导物业公司引进工作。同时，多次召开协调对接会，主动解决物业用房等疑难问题，为诚关物业入驻小区奠定了基础。诚关物业进驻后，狠抓智能化建设、风貌改善、基础提升、物业服务，原来的脏乱差小区如今旧貌换新颜，环境干净整洁，车辆停放有序，保安执勤站岗，服务热情周到，赢得了广大业主的高度认可和好评。物业试点工作成效显现后，街办认真总结诚关物业管理服务经验和做法，采取组织现场观摩、媒体宣传报道、社区引导推荐等方式，在辖区其他小区大力推广“诚关模式”。
三、创新实践，全力推行小区多维治理模式。按照边引导、边规范、边融合的工作思路，跟进开展业务指导，主动协调各方关系，积极探索推行切合实际的物业管理模式。一是红色物业管理模式。按照党建引领社区治理的思路，我们以物业管理规范的通达豪苑小区为试点，探索建立了红色物业党支部，积极推行人员交叉任职，物业公司负责人中的一名党员担任社区党组织兼职委员，社区一名党组织委员兼任物业党支部委员，共驻共建，联动共治。结合庆毛小区物业管理的实际，积极创新实践党建引领小区治理“1+4”模式，小区楼院党支部牵头负责，退休党员、楼栋长、社区志愿者服务队、居民代表共同参与小区治理。二是居民自主管理模式。针对XX园小区热心公益事业人员多、物业管理习惯已经养成等实际情况，街办社区积极动员组织业主中的党员、退休干部和热心公益事业的业主代表组建业委会，自主管理小区日常事务，物业服务费用较低，广大业主积极参与小区管理。三是商住一体管理模式。对于XXX等商住一体小区物业管理问题，我们积极汇报区房产服务中心，主动协调解决业委会与物业公司矛盾纠纷，严格按程序推进业委会选举和新物业公司进驻等事宜，确保广大业主生活不受影响。
四、主动作为，全力协调解决各类矛盾纠纷。业主与物业公司、业委会与物业公司之间的矛盾纠纷成因复杂、协调解决难度大，我们始终围绕“问题解决在社区”这一目标，从问题最突出、反映最强烈的小区楼院入手，扎实做好最基层、最基础的工作。一方面，各社区网格员对日常入网工作过程中发现的物业管理矛盾和问题，及时联系物业公司、业委会和业主了解事情原委，积极居中协调，争取问题解决。对于无法解决的，及时汇报社区书记协调相关部门予以解决。另一方面，对于业主反映强烈的物业管理小区问题，街办及时安排联社科级干部、司法所等相关部门人员组成工作组，积极协调争取市、区相关部门支持，下沉小区楼院一线，依法依规解决各类问题，确保问题在消化在社区。 【更多免费素材，微信lbgzkf1】
今年，我办虽然在物业管理方面做了大量力所能及的工作，但各类问题仍然比较突出：一是三无小区住户成分复杂，大多为低收入群体，多年来无人关注楼栋管理，处于托管状态，尽管街办社区积极引导，但自治自管能力仍然较弱，物业管理模式还需要进一步探索。二是部分小区楼院业主缺乏主人翁意识，在业委会选举、物业公司引进等工作中不参与，有的为了谋求私利，人为制造障碍，致使各项工作推进缓慢。三是物业管理工作政策性强，涉及广大业主根本利益，还需要住建、发改、公安等部门全力支持。下一步，我办将继续坚持为民服务理念，积极创新小区治理模式，大力推进各小区楼院物业服务星级标准评定等工作，全力协调解决各类矛盾问题，进一步提升广大居民对物业管理工作的满意度。
xx街道创新物业管理新模式，推进小区治理精细化
近年来，xxx街道高速发展，安置小区、社会开发小区快速建设，辖区居民户数急剧增长。街道立足实际，着力在物业管理方面探索实践，不断创新工作模式，有效将物业管理融入社区治理大平台，有力推进社区治理精细化水平。
一、探索“红绿灯”会诊新模式，提升物业积极性
立足辖区物业企业质量有所差别的实际，制定《xxx街道物业项目监督考核办法》、《xxx街道物业综合处置领导小组工作办法》，探索实行“红绿灯”评价机制，管理问题通过“会诊”进行解决。具体做法是：由社区党委、综治办、城管办、物业办各自牵头，分别从日常服务、平安建设、城市管理、物业提升四大角度按季度给各小区打分，根据得分情况分别列为“绿色安全”、“黄色预警”、“红色病患”三类小区，同时管理各方根据实际问题，分别对小区物业提升提出具体办法，共同提升物业公司管理水平。
今年，街道根据“红绿灯”管理考核结果，结合城市日常管理、阳光房整治、5G信号塔建设、居民投诉等问题，先后向7个小区发出黄色预警，累计约谈物业企业xx次，助力物业企业整改问题xxx项。通过“红绿灯”评价、集中会诊，物业企业更准确得把握住了物业管理与服务的平衡点，丰富了物业管理的内容与形式，有力提升小区物业管理水平。其中，xxx社区成立由6家物业公司保安队组成的城市管理巡查队；xxx社区成立由物业公司参与的群防群治巡逻队，其他社区逐步组建起物业公司深度参与的社区管理队伍；xxx社区建立起物业服务定期评比制度，督促物业内部良性竞争、不断进步。
二、探索党建引领“红色物业”，凝聚治理合力
社区治理时，街道充分发挥物业企业党员的带头作用，凝聚红色力量。在全市创新成立首个街道层面的物业服务联合党委，成立x个社区物业联合党支部，对物业管理人员中的党员实现统一管理培养，xxx个安置小区实现了社区党员干部和物业公司管理层交叉任职。
20xx年，街道以xxx社区为试点，创新“12343”红色物业管理体系，即成立1个在社区党委带领下的物业管理委员会；铺设绿色执法管理、红色党员服务2个应用网格；组建城市门店巡查、物业志愿者服务、小区治安群防群治3支工作队；号召党员收缴物业费、监督物业管理、参与志愿服务、调解物业纠纷4个带头；最终实现xx花园小区的共建、共治、共享治理3个效果。目前，xx花园小区已连续两年实现物业费100%交纳，管理经验也在街道进行推广。辖区xxx家物业企业在党建引领下，工作作风明显增强，在过去疫情防控、城市管理、防汛救灾、文明城市创建等关键工作中，发挥了至关重要的作用，物业队伍逐渐成为社区治理的重要力量。
三、探索物业企业引进新模式，强化物业管理监督
xxx街道现有交付小区xxx个，其中村改居社区安置小区xxx个，社会开发小区xxx个。安置小区交付后，街道第一时间通过社区自主招投标、成立集体所有的物业企业等方式，保障安置小区实现物业管理。在引进物业公司时，全部实行“先试用、后评议、再签约”的模式，确保选聘让居民满意的高质量物业企业。目前，xxx个交付小区已实现基本物业管理全覆盖，为保障居民正常生活打下坚实基础。【更多免费素材，微信lbgzkf1】
街道在实现物业管理全覆盖的同时，不断加强社区、居民对物业企业的监督，如，xxx社区的建安小区管理办公室实行“年度物业工作述职”制度，述职结果接受社区党员监督、考核；xxx社区专门聘请物业居民监督员，针对小区物业管理服务提供意见、指出问题、监督整改；xxx物业开展定期评比，通过交叉检查监督，对各物业工作人员进行打分，评分结果与个人工资挂钩。多种方式有效提高物业企业工作积极性，确保时刻为居民提供高质量服务。
四、探索打造小区示范点，实现“一社一品”
街道积极鼓励各小区物业企业发挥自身优势，创新管理模式，提升治理效力。比如，xxx社区引进大德物业采取了“订单式”服务内容，保洁、保安交物业公司，停车管理等其他方面仍有社区管理；xxx社区物业“双经理”，社会招聘的业务经理做制度化建设，社区经理主攻对接居民，改善物业与居民的沟通、理解；xxx社区提高物业服务“机械化”的同时，小区物业从管理到服务全部为社区居民，提供保存“亲情温度”的物业服务；xxx花园及时跟进红色宣传，结合消防安全、小区卫生、社区治理工作，制作树立了xx余幅宣传牌面。
同时，配合物业引进，各社区党委集中开展小区物业服务软、硬件设施建设提升，专业化、规范化程度不断提升。比如，xx社区购买了扫路机、洒水车等专业物业设备，每名保洁人员配发一套三轮清扫工具；xxx社区购买扫路机清扫，组织洒水车除尘；xx社区“两委”协调开发商对小区内部进行了“花园式改造”，建设安全门禁；xxx社区党委结合引进物业引进，协调城投对小区路面进行了全面重新铺设。xx个安置小区仅20xx年一年新建设了xxx余个电动车充电插头、新划定3800多个车位，极大的解决小区居民的实际需要，大幅消减小区的安全隐患；另外全体物业人员配发了标示性保安、保洁服装，树立小区物业管理规范化形象。
浅析街道如何加强物业管理工作
一、基本情况
文艺路街道下辖7个社区,总面积1.06平方公里，常住居民总户数19557户，常住户籍人口39431人，另有流动人口约6700人，总人口约4.6万人。辖区内有物业管理的小区28个,无物业管理的小区57个,业委会5个。
二、主要做法
1、发挥政府组织领导作用，构建物业管理工作体系。街道成立了物业管理工作领导小组，设立了物业管理办公室，明确了街道物业专干1名，社区物业专干7名（包括兼职），同时建立健全辖区物业台账，基本做到了业主反映问题有人接、环境卫生有人扫、应急维修有人管。
2、发挥基层自治主体作用，推动成立业主委员会。目前，建设厅机关二院、有色院、顺天成、东城大厦和华侨大厦已先后成立了业主委员会。这些业委会与物业公司积极协作，在小区秩序、环境卫生、邻里纠纷等方面起到了重要调节作用，促进了社区和谐稳定。业委会作为小区居民利益代言人，在与街道、社区联系沟通及对外事务处理中，也起着不可替代的桥梁作用。
3、发挥部门监管指导作用，加强物业日常管理工作。一是开展每日巡查指导。社区物业专干对辖区物业每天走访一次，及时发现问题，督促物业整改，做到“事前预防，事中化解，事后巩固”， 实现“民有所呼、我有所应”。 二是形成定期联系机制。建立了街道班子成员联重点楼宇物业机制，组建物业公司负责人AAA群，定期召开街道楼宇物业公司座谈会。三是建立物业矛盾纠纷处理机制。对应街道网格化综合管理机制，物业纠纷分为三级调处，较小矛盾在第三级网格内由网格员负责处理；三级网格调处不了，报请二级网格由社区主职负责调处；矛盾问题复杂突出，影响较大的，由街道城管办牵头处理。四是落实考核奖励措施。出台了《文艺路街道楼宇物业考核细则》，通过考核指挥棒，对重点商贸楼宇物业日常工作进行规范，提升楼宇服务水平。五是规范物业专项维修资金管理。配合建设局专业人员进行现场查勘，协同社区、物业、业主各方责任主体现场共同确认，核定了相关申报资料，使维修资金的使用更加规范合理。
三、存在困难和问题
1、各部门之间分工不明、职责不清，政策法规难以落实到位。一是物业管理工作体制没有理顺。物业管理工作不仅涉及到街道社区，还涉及到规划、建设、城管、消防、物价等十多个职能部门，每级政府和部门都担负有行政执法任务和业务管理职责。虽然规定物业管理要按照“条块结合、属地管理、行业监管”的原则，落实区、街道和社区三级机构与人员在物业管理工作中的职责，但现行物业管理工作还是以部门管理为主，相关部门密切配合的工作机制尚未完全形成，没有形成联合执法、齐抓共管的工作格局。二是相关法律法规和政策得不到有效落实。由于物业管理体制不到位，部门之间相互协调不力，导致有关物业管理方面的法律法规和政策得不到具体落实。如《物业管理条例》明确规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。但由于监管不严，物业服务企业擅自占用、改变小区公用部位进行经营的现象时有发生。
2、物业服务企业服务水平不高。物业管理行业起步晚、时间短、问题多。物业服务行为不规范、不到位，未能做到质价相符。企业从业人员素质参差不齐、年龄偏大，少数物业服务企业只是看看门、扫扫地，对小区公共设施设备维护不够、绿化修剪养护不及时，对小区车辆乱停乱放、业主违规装修、私搭乱建、毁绿种菜等不管不问。
3、部分业主物业消费意识淡薄。部分业主只是一味强调权利而忽视义务，强调既要有好的生活环境，接受好的服务，但又少交钱或不交钱；有的业主对物业从业人员不尊重、不理解、不支持，乱抛垃圾、在楼梯道乱堆杂物、乱搭乱建、随意破坏绿化。部分业主法制意识淡薄，对物业管理方面的知识了解不够，不管企业收费是否合理，标准是否正确，只要不满意就随意投诉。部分业主认为只要交了管理费，小区内的所有事情物业服务企业都应管理，如家庭财产被盗、房屋渗漏、乱搭乱建、邻里纠纷都成为索赔、投诉或拒交管理费的理由。由此，业主对服务不满就拒交物业费，物业收不上来费用就降低服务标准，从而形成恶性循环，使“东家”和“管家”之间成了“冤家”。
4、开发建设单位遗留问题成物业纠纷主因。开发商、前期物业遗留问题，是当前物业与业主之间产生矛盾的主要原因。有的是因开发商未严格按规范和规划要求配套建设相应的公共建筑和共用设施，有的是因房屋质量原因投诉。业主找不到开发商，就向物业反映。其实，开发商遗留的许多问题都在物业的管辖范围之外，但部分业主并不清楚物业的义务和服务范围，将一些“胎生”问题归咎到物业身上，使得物业服务企业和业主之间的矛盾日益加剧。
5、业主参与物业管理积极性不高，业主委员会成立运行困难。物业小区居住人员结构复杂，居民素质参差不齐，对物业管理工作的认识比较滞后，参与物业管理的积极性不高。只要不涉及到自己的切身利益，大多数业主对小区事务不闻不问，导致业主大会和业主委员会成立运行举步维艰。一是业委会成立难。绝大多数业主对业主大会和业主委员会的成立抱无所谓的态度，导致很多小区物业管理运行多年至今无法成立两会。二是业委会正常运行困难。业委会虽然是业主选举产生的，缺乏相关的管理运作模式及可持续发展机制。三是业主委员会监管困难。业主委员会是一个自治的群众组织，机构松散。个别业主委员会打着代表业主们利益的旗号，心中打着自己的利益算盘，在一定程度上难起到监督物业的效果。
四、思考及对策
1、明确责任，形成合力。要加大对物业管理工作的重视和支持，形成政府重视、各部门各负其责、相互配合、齐抓共管的态势。一是进一步明确职责分工。对物价、公安、消防、建设、市场监管等部门在物业管理工作中的职责给予了明确的界定，对物业管理各职能部门的具体职责进行明确划分，提高办事效率。二是建立健全物业管理联席会议制度，建设、公安、城管、环保、物价、市场监管等相关部门定期开会，定期议事，协调推进，提升合力。三是将物业管理纳入社区建设统一管理，加强对物业企业和业主委员会的双向监督和协调，做到以社区建设促进物业管理，以物业管理丰富社区创建。
2、健全机制，完善管理。一是进一步完善住宅小区验收、交接和物业管理备案等制度，健全物业服务投诉受理、纠纷调处、执法监管等条块联动工作机制，从而推进物业管理工作健康开展。二是建立质价相符的物业服务收费机制。由价格和物业主管部门根据物业公共服务平均成本、最低工资标准和居民消费价格指数变动等情况，制定相应物业服务等级的基准价和浮动幅度，促使企业通过为业主提供高效优质的服务来换取应得的报酬，建立质价相符的收费机制。同时，按规定实行明码标价，统一采用收费标价牌形式，在小区内的醒目位置公开服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、监督举报电话等，接受公众监督。
3、加大宣传，营造氛围。运用互联网、电视、报纸、宣传栏等传播媒介，广泛开展《物业管理条例》、《物权法》、《关于进一步加强物业管理工作的实施意见》等法规文件的宣传活动，强化对相关工作人员、物业服务企业、业主委员会成员和业主代表的教育培训，促进基层行政管理人员、业委会成员依法履职，促使物业服务企业遵纪守法，规范管理，增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念。营造一个全社会了解物业管理、接受物业管理、关心物业管理、支持物业管理的良好氛围，为物业管理的健康发展营造良好的社会环境。
4、规范行规，提升水平。一是建立对失责物业服务企业的问责制度。据统计，物业小区均不同程度地存在偷盗机动车、电瓶车乃至入室盗窃等危及小区业主生命财产的现象。业主的财物得不到有效保护，小区物业难辞其咎。实行物业服务企业问责制，警醒一些不负责任的企业，淘汰不良物业，最终优化物业服务市场。二是大力发展业主委员会。业主大会和业主委员会是业主表达意愿、维护权益的自治组织，对推进物业管理、化解矛盾纠纷、构建和谐社区有着重要的作用。创新成立业委会的组织模式，增强业主参与小区事务的积极性。同时，加强对业委会的指导、帮扶、监督，促进小区业委会真正发挥小区“当家人”的作用。
物业管理涉及千家万户，与广大居民生活息息相关，是一项长期而艰巨的工作，需要政府的正确领导，广大业主的监督支持，和社会各界的帮助，只有打通物业管理服务群众的最后“一百米”，才能为广大群众营造整洁、安全、舒适的居住环境。
关于加强我区物业建设和管理工作的建议
各位领导、各位委员：
随着经济和社会的快速发展，物业管理成为城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。我区物业管理通过近年来的不断摸索，有了长足的发展，但与先进地区相比，仍是发展缓慢，不规范，存在问题比较多。因此，如何规范和提高我区物业管理工作水平，是摆在我们面前尤为重要的问题。
一、物业管理的基本情况
（一）我区物业管理工作的现状
我区物业管理从2001年开始起步，于2005年3月与环卫处合并在一起，至今发展已16年，现从事物业工作的职工有18名。经过多年的努力创新改革，物业管理工作正向规范化、正规化方向发展。几项常规性的物业工作也在有条不紊的进行中，可以说，全区的物业管理工作取得了一定的阶段性成果，物业管理工作模式也在不断进步创新，物业工作实实在在给全区居民生活带来了很多方便。与此同时，我们也不难看出，我区的物业管理工作还存在一定的不足，比如，截止到目前，我区的物业管理和从业人员还是由区环卫处负责，尚没有一家正规注册的物业企业公司，从业人员也是环卫处的职工或公益性岗位人员（俗称40、50人员），人员活动性较大，大部分人员存在着工作不固定性，具备专业技术服务能力的人员较少，是一支薄弱的物业队伍，服务范围、服务项目、服务能力、服务质量等整体服务水平有待提高。
(二) 我区目前物业工作基本内容
基本以清扫保洁为重点，主要工作内容包括：1、居民小区楼区保洁。2、居民楼楼道清扫。3、楼区绿化保洁。4、楼区楼前积雪清运。5、楼房下水外网井清掏、清障。6、居民楼楼道声控灯座的维护。7、楼房住户装修监督管理。8、楼顶积雪等坠落安全防范。9、居民住户下水共用管网堵塞疏通事宜等。
二、存在问题的原因分析
目前我区物业管理工作存在的问题有多方面，主要来自于体制方面、社会方面和物业管理运行机制自身等，突出表现在以下几方面：
一是物业服务生存环境存在缺陷，服务人员少，楼房住户逐年增多，实现全方位服务有诸多困难。物业服务收费标准偏低（0.15元/月m2），且收费较为困难，严重制约了行业的长足发展。据调查，很多居民对物业管理缴费意识不强，导致收费工作十分困难，即使是物业人员主动上门收费，很多楼房住户都会以种种借口，出现推缴、少缴、干脆不缴的现象。在我区执行物业收费标准偏低的情况下，每年的物业收费情况均未达到预计标准，只能收取到30%左右的费用。
二是物业从业人员服务意识还需相对提高。经过对小区内楼房住户了解得知，绝大多数居民对目前物业服务工作较为满意，但部分居民对物业服务还持有不同意见，如，有的业主反映清扫楼道人员不能每天都上岗，还有的只清扫到三四层楼，室外垃圾箱数量不够等，这些都导致有些居民对物业工作不够配合，给物业服务带来了不便。
三是业主缺乏整体、安全、法制、环保意识。表现在：在公共部位私搭乱建，重大货车进小区，造成步道彩砖损毁严重，对自己的房屋私拆乱改、乱挖，致使楼道防火安全通道堵塞，私占绿地种菜，堆放杂物，在墙上乱贴乱画等。
四是对业主违规行为处置力度不够。物业管理人员没有执法权，发现违规行为只能劝告，责令整改，但往往收效甚微。
五是宣传力度不够，要培养居民自觉主动缴纳物业管理费的意识。提高服务意识和服务质量，树立“以人为本，服务第一”的理念，让居民充分体验到物业服务给人们带来的享受，使居民时刻盼望着物业管理，使物业管理形成可持续发展的局面。
三、解决物业管理问题的几点建议
一是由政府牵头成立一个物业公司，有完整的人员机构、专项职能、长效的管理机制，也可鼓励竞争机制，引进社会力量，市场化运作，兴办物业公司。
二是加大宣传物业公司职能的同时，也要强调业主的义务。持续改进服务质量，不断提高服务水平，多措并举，宣传物业管理的重要性，宣传诚信理念，帮助业主树立“花钱买服务”的意识。
三是加大投入，增加公用设施（如娱乐场所、健身场地、公共厕所、车棚、报箱等）及对前期投入的维护（绿地、巷道、小区路灯等）。
四是可以成立一个示范小区，将一些初步成形的管理方法逐步由点到面的推行。
五是依据《物业法》、《物业管理条例》，由执法部门与物业联动，处置违规行为。充分发挥基层派出所、社区的媒介作用，为物业公司和业主搭建交流平台，消除双方之间的隔阂。
各位领导，同志们，物业管理关乎民生根本，是居民群众关注的热点、焦点。以上是对我区物业建设和管理工作的几点建议，如有不妥，请各位领导和委员批评指正。【更多免费素材，微信lbgzkf1】
谢谢！
城市物业管理的现状及对策思考
近年来，清原满族自治县人大常委会针对城市建设步伐不断加快和住宅建设总量持续增长，物业管理混乱及严重滞后的实际情况，积极开展“三查（察）”活动，为提高县城物业管理服务工作水平，改善居民的工作、生活条件，促进县城小区物业管理服务工作持续、健康发展，做着不懈的努力。
清原从2000年县城住宅小区开展物业管理服务工作以来，物业管理服务规模不断扩大，服务企业增长较快，现已达到16家，物业覆盖率近89%。从现行物业管理服务工作运行情况来看，还面临着许多新的复杂问题，主要表现在：
一是管理职能不到位，物业管理机制不完善。清原物业管理工作虽已运行13年，但至今没有完全形成管理有效、协调有力的物业领导机构和相对完善的工作机制。县城建局管理物业的人员兼职而且只有1人，人员少，工作量大，对物业管理工作中出现的问题只能疲于应付。各部门之间没有形成对物业管理的合力，对物业管理中出现的各种矛盾和问题缺乏有效的解决措施，造成物业纠纷投诉率高，调解率低，导致物业管理问题突出。据调查，部分小区存在噪音扰民、私搭、乱建、乱改、乱收费、门市房和饭店随意造脏、大型车辆压坏小区基础设施、车辆乱停乱放、楼宇门被砸及开发商或业主侵占物业公共用地及设施的违法违规行为和小区供水、供电、供暖维修责任不清等问题。由于物业服务企业没有执法权，只能进行劝阻，目前各行政管理部门对物业小区执法范围不明确，部门之间存在互相推诿的现象。物业管理服务工作缺乏竞争机制和制约机制。县城绝大多数物业公司不是通过招投标进入物业市场，大部分是开发商自己成立的物业企业直接管理物业。据调查，开发商下属的企业占75%，外聘企业25%，造成企业缺乏竞争意识和责任意识。政府对物业企业缺乏有效的制约机制，行政监管不到位，部分物业企业对经营服务存在短期行为，缺乏长远打算。出现新开发小区设施好不需要投入抢着管，旧小区设施老化需要大量投入没人管，小区设施老化破损严重需要投入较大就弃管的现象。目前73栋“弃管楼”中，有27栋是物业企业擅自弃管的楼房，在与企业负责人座谈时，部分物业公司对缴费不好的小区，存在继续弃管的倾向，而城建主管部门缺乏对物业公司监管的强制措施。
二是物业服务企业整体素质不高、服务意识差，收费困难。目前清原大多数物业从业人员多是待业、下岗和进城务工人员，他们无论是职业道德、专业技能、法律知识水平都难以适应物业管理服务要求。业主普遍反映物业区域内存在卫生保洁差、维修不及时、服务态度怠慢和服务不到位等现象，对此群众意见很大。在召开70多人参加的业主座谈会上，只有一位业主代表对自己所居住的物业企业服务表示满意，其他的业主代表对企业的服务意识、服务态度、服务质量意见较大。有的物业企业缺乏诚信意识，片面追求经济利益，有的只收费不服务或少服务，不按规定到物价局备案，随意提高收费标准，增加收费项目。据相关部门调查，清原龙呈金湾俊恒物业，在业主入住环节以各种名目向业主乱收费，两年共收取84万多元。部分物业服务企业小、弱、散，经营能力差。16家物业公司中，经营面积最小一家物业公司经营面积不足1万平方米。物业收费难，收费率低。由于物业服务企业服务质量和服务意识差，服务态度不端正及开发建设单位遗留问题等原因造成收费难，收费率低。清原新世界房地产开发物业公司物业收费率最低只有20%。全行业平均收费率仅达到51%。这些问题在一定程度上制约着物业管理服务行业的健康发展。
三是开发建设单位遗留问题较多，严重影响物业管理工作有序开展。从调查的情况看，县城部分业主所居住的房屋及配套工程质量存在一定的问题。楼房竣工验收后，小区配套工程不委托监理公司、质检部门监管，出现小区下水井、供热井不按设计施工，下水井埋深不够，道路塌陷破损严重，化粪池污水排放不畅，小区绿地内随意堆放施工残土导致绿化苗木死亡等现象。业主反映，清原凤阳小区、河畔花园小区、北怡家园小区等房屋工程质量和小区基础设施存在严重问题，自配户以来，楼房的楼盖漏雨、阳台漏水、墙体渗水，下水道堵塞、小区的地面下陷，脏水井塌陷，部分居民的顶棚都鼓下来了，找开发商不管，找物业协调不了，至今没有人解决。有的开发建设单位规避保修期间的保修责任，直接成立子公司或找人顶替成立物业公司负责物业管理，建管不分，使部分物业企业成为其逃避保修责任的“挡箭牌”。【更多免费素材，微 信lbgzkf1】
四是业主自治机构不完善，部分业主缺乏物业消费观念。调查的情况表明，随着县城物业行业的快速发展，小区物业投诉和纠纷不断增加，小区业主委员会应该成为维护广大业主合法权益的有效组织形式，但是目前，县城50个物业小区中成立业主委员会的仅占48%，大多数小区没有成立业主委员会，已经成立的业主委员会，有的作用发挥得不好，少数业主委员会存在不作为的现象，使业主难以有组织地参加物业管理和表达对物业管理的意见，业主对物业管理的知情权、监督权和参与权得不到有效保障。调查中了解到，一些业主还存在计划经济的理念，缺乏“花钱买服务”的意识，少数业主恶意欠交物业费的行为不仅挫伤物业从业人员工作的积极性，而且也侵害了其他缴费业主的利益。
如何规避和有效解决上述问题，县人大常委会认为：
一是由县城建局牵头向县编办申请成立住宅小区管理办公室，隶属于县城建局。小区办负责对全县住宅区进行管理，筹备指导全县各住宅区召开业主大会和成立业主委员会，将弃管和无物业管理住宅区重新规划纳入物业管理之中。服务项目包括接管住宅区的环境整治、维护、监督、公共设施维护、房产维修等。
二是新建的小区都要实行严格的物业招标，坚决实行“建管分离”。要明确开发商与物业公司的责任，避免物业管理标准由开发商定，开发商往往将标准定低吸引业主，自己再补贴物业，但开发商撤出后，物业就会因收费问题与业主闹得不可开交。对于一些开发商把“低收费、高标准”服务作为卖点的问题，政府要进行强制干预。对物业管理企业要进行严格的资质审查，物业公司必须是独立经营、独立法人、自负盈亏，相关部门要严格把关。
三是建立物业服务履约保证金制度，并严惩以儆效尤。物业公司接管物业项目，一律要缴纳物业服务履约保证金，履约保证金按企业资质等级设定最高限额。一旦发生了弃管行为，可以由社区提出申请，雇佣保洁、保安人员的费用将从物业公司的保证金中支取。同时，谁弃管就重罚谁。弃管是极不负责任的管理行为，必须严惩，严惩弃管物业。物业弃管，业主将付出巨大的生活成本。要严惩弃管物业，以威慑物业公司，使其不敢轻易撂挑子。要规定在买房时签定两份详尽的合同。一份购房合同，一份物业管理合同，如果这两份合同内容不完备，用语含混，欠缺必备的约定内容，日后争议起来就缺少维权依据。
四是建立应急及善后机制，划拨专用经费，应对物业公司弃管造成的问题。现在已经有退出市场的物业管理公司，尤其是建管不分的情况下弃管的事情是经常、也是必然发生的。建立应急机制，尤其是对较大的物业小区造成弃管，确定不同专业服务队伍，划拨一定专用经费。经费可以来自物业公司的保证金，掌握好各个物业公司的动态，一旦出现弃管问题能够及时进行应对，并对物业公司进行处罚。
五是加快制定《县城物业管理服务条例》。物业与业主之间矛盾极易激化，主要是缺乏强有力的法律依据。目前施行的物权法对解决物业与业主纠纷具有巨大的意义，不过对于物业管理费标准、物业服务质量标准等规范问题上还不十分清晰，制定《县城物业管理服务条例》仍是当务之急。
六是加大对物业管理服务工作的宣传力度。由政府牵头，房地产公司、物业公司协助，做好群众工作，加大宣传力度，扭转消费观念，明确服务是商品，物业管理更是一定要付费的。现在不少投诉是因为业主的消费观念还不成熟，认为交少量的费用就可以享受超值的服务，期望值与付出的费用不对等，有事就认为是物业不对。虽然对待物业公司没有具体标准，但物业服务只依据合同约定，负责小区共有部位和公共设施的维护、养护、管理、保安、保洁、绿化和秩序的维持等。
在全市物业管理工作会议上的讲话
同志们：
这一次全市的物业管理工作会议是市政府常务会议研究决定召开的，政府常务会议其中一项议题就是关于促进加强关于加强住宅小区的物业管理实施意见实际上也是贯彻安徽省出台的物业管理条例。这个决议中除了出台了住宅小区的物业管理实施意见之外，其中重要的一条，就是要求召开一次高规格的城市住宅小区物业管理工作推进会，所以我们今天的会议就是落实市政府常务会议的精神。这一次会议，是市、县市区、乡镇、社区一个总体的动员会。还有我们参加会议县市区的分管的负责同志来了，市政府有关部门参加了，同时*城三区的办事处的主任，一部分社区的干部都参加了会议，希望我们会议的贯彻落实能够有比较高的效率或者是成效，这是我们所希望的，那就在乎大家。事前我们所做的文章、会议的筹备各方面都是成功的，关键还是在落实。三个单位的发言，特别是经验介绍，我个人听得非常认真，特别是*物业，介绍的经验很好，同时颍上县、颖东的河东办事处也分别介绍了自己的管理经验，听过以后我个人感觉很受启发。*同志对我们如何加强房地产的住宅小区的物业管理工作提出了全面的要求，这些意见都是通过政府常务会议研究的，我都赞同，希望同志们抓好贯彻落实。在此，我强调三条。
一、提高思想认识，切实增强做好物业管理工作的责任感和紧迫感
“物业”一词来源于英语，由香港传入沿海、内地，它的含义为财产、资产、地产、房地产、产业等，这是物业涵盖的一个范围。“物业”这个词是自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。从概念的描述，它有很典型的商品属性，它是一种商品，不是无偿的，是一种市场行为。从物业工作的实践来看，至少它包括这四个环节：物业的共性问题，包括设施设备的建设，物业服务；物业的消费问题，主要是业主；物业的投入问题和物业的管理问题。这四个环节，目前面临的主要矛盾是供不应求。这个供不应求既有数量问题，有些地方根本没有，老旧小区谈不上有物业，更重要的还有质量问题，随着生活水平的提高，业主对物业服务的品质和个性化的需求在增加，现在的物业企业满足不了需求。
要提升物业管理水平，必须实现三个转变。
（一）以小见大要有一个转变
从经济社会发展阶段来看：温饱没解决的时候不需要物业，那都是小事，都是小题大做；温饱解决了，物业这个概念有了，需求并不高，也是个小事；但是全面小康之后，物业在生活中的地位和作用那就不一样了，这就是个大事。所以它由小到大是一个过程，再说具体一点，物业看似鸡毛蒜皮、家长里短，每个人出了机关的门都是一个市民或者是一个居民，但是每一件鸡毛蒜皮的事都关系着衣食住行用，24小时一刻也逃避不了。不仅如此，物业还关系到人活的尊严和生活的品质，是最直接最重要的民生问题。
（二）由乱到治的转变
一是设施乱，就是基础设施水平参差不齐，老旧小区几乎没有，新建小区也是不平衡；二是环境乱，乱倾乱倒、乱扔垃圾等等，环境很乱，绿化没人管；三是主体乱，主要是指物业企业和业主委员会，目前阜城区大概不足三十个小区有业主委员会，有资质的物业企业也是其中的少数，虽然说一百多家，一百多家远远满足不了阜城物业管理的需要，很多是不合法的，没资质的；四是章法乱，有有章不依的问题，有无法可依的问题；五是管理乱，政府及有关部门，特别是基层政府，办事处没有尽到应尽的责任；六是秩序乱。乱的根本原因在于缺乏治理。政府管理缺位，部门推诿扯皮，企业管理缺失，收费质价不符等等一系列问题。要解决这些问题，必须做到法治、群治和专治相结合。
（三）由表及里的转变
物业管理问题折射的有道德问题、有文明问题，也有法律的水平问题。首先是道德问题，有物业企业的职业道德问题，也有业主的社会公德问题；有物质文明问题，也有精神文明问题，设施欠账，设备不配套都是物质文明问题，但是也有精神文明问题；再一个就是法治问题，有法不依、无法可依这两点最多。一些小区形成了小区管理难、纠纷调解难、物业收费难、企业生存难四难的问题在恶性循环，群众举报投诉不断。按照省委提出来的*要建设皖西北的区域中心城市以及市委提出来我们要建设大美*，建设具有竞争力的现代化大城市，这些都迫切需要我市加强住宅小区的物业管理工作。
二、理清工作思路，准确把握加强物业管理工作的突破口和着力点
这个突破口、着力点就是抓规范。国务院的《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、市政府常务会议研究制定的实施意见，是规范各类行为的基本遵循。
（一）规范政府管理
这是主要问题，政府不抓会越来越乱，市、县市区，特别是三个城区要带头，特别是办事处、社区，三级政府以及社区组织都必须把物业管理抓起来、规范起来，实现重心下移，这个事就该你们办。城区要示范给县市看，或者示范给县乡来看，要落实三区政府的属地管理的责任。同时街道办事处要负责具体实施，具体的任务是街道办事处的，另外社区居委会要把它作为主业或者主业之一，社区居委会作为一级群众自治组织主要是提供便民服务，物业管理搞好了这就是最大的便民、最实惠的便民。规范政府管理关键要解决的问题主要是强化责任，就是从区政府到办事处，要把区政府的责任、街道办事处的责任、居委会的责任要明确清楚。三区政府要解决好小区的物业管理谁来管、管什么、如何管的问题，责无旁贷；街道办事处重点解决抓具体、具体抓、把问题抓细抓实的问题；社区是主力，要把小区物业管理遇到的问题抓在手上不放，一些矛盾问题的调解、发动大家参加业主委员会等都在社区居委会；部门，各级房管部门负责统一监督管理，其他有关部门各负其责。
（二）规范源头治理
要做到不欠新账，还清老账。所谓不欠新账，新建住宅小区必须配套物业管理的设备设施，具体的讲就是水、电、气、路、绿化、安保、照明等等必须齐全。关键是如何还清老账，还清老账主要针对老旧小区。目前全市老旧小区的面积非常大，设施欠账多，物业管理落后，要逐步的管理好，特别是阜城三区，设施不足的怎么配置，管理跟不上的怎么加强管理，企业不规范的要整治。市房产局和三区政府要结合棚户区的改造，老城区的建设欠帐要逐步还清。要抓好两金制度实施，履约保证金和物业工程质量保证金要加强统管，取之于民要用之于民，两金要管理起来。第三个就是抓养护、维修。
（三）要规范涉物行为
涉及物业行为应该有这三种行为：一是企业行为特别是物业企业，二是业主行为，三是社会行为，大体上跟物业有关的行为有这三类。主要是抓两条：一个规范收费，这个收费要有规矩，要公开，三区要针对物业管理收费开展检查，加强管理。第二个是规范服务，物业服务有数量问题更主要的是质量问题。要做到收费明码标价，服务内容要向业主公开。
（四）规范涉物主体
规范涉物主体关键是抓两条。一是抓清理：清理不规范的企业、清理不合理的收费、清理欠账的设施；二是抓覆盖，到明年上半年要做到四个全覆盖：业主委员会、合法的物业企业、办事处社区的平台、三位一体的机制，四个全覆盖，作为硬性要求。
三、强化工作保障，确保物业管理各项工作落实到位
要做到三个加强：第一是要加强领导。今年要把这项工作纳入政府考核，把‘三个起来’作为考核的硬指标。一是把组织建起来；二是把规矩立起来，各县区政府要有配套的制度；三是把机制建起来，这个机制要调度、要监管、有问题要解决。第二是加强综合整治，市房产局要制定方案。小区内的违法违规行为要依法整治，限期解决；乱收费的行为要综合整治，限期解决。第三是加强宣传。一要抓好动员，三个区在月底之前要召开推进物业管理、提升物业管理水平的动员会，要把社区办事处、有关物业企业、业主委员会都召集起来，要解决一些问题。第二是抓培训，要把物业管理企业、相关人员、社区办事处的负责同志在一起系统的培训，重点培训三个城区，三个城区全覆盖。第三是抓宣传，主要是媒体要把两个条例——国务院的条例、省人大的条例跟市政府常务会议研究的实施意见、这次李市长在政府常务会议上提出的要求要系统推进、加强宣传。
以上概括起来，就是“一个起点、三个转变、四个规范、三个加强”。目的是把我们现场会同志们能看到的、经验介绍你们听到的、奉田同志部署的归纳总结到一起，提纲挈领便于大家抓紧落实。我们加强物业管理这个初级阶段究竟什么时间能度过去，咱们过去讲社会主义初级阶段需要上百年，我估计我们市还需要十年时间，需要我们在座的共同努力。今后这样的会，现场会还会经常开，并且会越盯越紧，希望同志们抓好落实。我的讲话完了，谢谢大家。
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